חברים. באפשרותי לרכישה נכסים באטלנטה ויסיניטי של כ 9% ברוטו מדובר בהום טאונז…
חברים.
באפשרותי לרכישה נכסים באטלנטה ויסיניטי של כ 9% ברוטו
מדובר בהום טאונז.
או לרכוש בקליבלנד אוהיו. ב סביבות של 12% ובמקרים שונים אף למעלה מזה. ומדובר ב SFH.
הסיבה שאני מתעניין שם זה בגלל קשרים ומקורבים שיכולים להכנס איתי ב2 הסביבות האלו.
הדימיון בין 2 הסביבות זה האוכלוסייה הגבוהה של שחורים. לא שיש לי בעיה איתם באופן אישי, אני אפילו מאוד מחבב אותם וגם אותן.
אבל שמעתי על קטעים לא נעימים של עקירת מרצפות ודיירים נעלמים או ריכוז גבוה יותר של סבירות לא לשלם את השכירות בקרב אוכלוסיות אלו.
ההבדל הוא בתשואה. בקליבלנד העלויות למטראז' נמוכות יותר לעומת אטלנטה באופן משמעותי והשכירויות לא הרבה פחות.
מאידך באטלנטה יש יותר סיכוי לעליה בהון לעומת קליבלנד והביקוש גם למגורים באותם האיזורים גבוה יותר.
לאור הניתוח הנל.
אמנם התשואה היא המלך.
אבל מה באמת יותר חכם אני שואל את עצמי בהנחה שאני יכול להתמקד רק באיזור אחד בתקופה הקרובה…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
חולק עליך, התשואה היא לא המלך. הקשר בין המספרים שאתה רואה היום ובין המציאות יהיה חלקי. מאד תלוי בסביבה ובנכס. אם אתה רוכש בעלות נמוכה ובסביבה לא משהו, המספרים האלו יישארו תאורטיים. הדבר החשוב הוא עליית ערך
אני עובד בקליבלנד אשמח לעזור לך לקבל החלטות נבונות ולהבין את רמות הסיכון השונות
אטלנטה כבר יקרה מאוד – לא ממליץ. קליבלנד נהדרת אבל מסוכנת למשקיעים מתחילים. צריך להכיר היטב את האזורים השונים ואתה חייב צוות מקומי טוב שתוכל לסמוך עליו, יש מקומות שהעירייה נכנסת יותר מידי לוורידים והורגת את ההשקעה.
אם האזורים לא טובים בקליבלנד אז לא כדאי לך. אני עובד שם והולך מאוד טוב אבל באזורים סבירים פלוס
מציע לך נכס לא יקר (לא שלי) לאחר שיפוץ כללי בניו ג’רזי כ 10% תשואה נטו, Tomer MAROUANI
שתי סוגיות:
1. התשואות שציינת הן ברוטו? ברוטו לפני מיסים או לפני כלל ההוצאות? בשביל 9% ברוטו לא הייתי מתלבט בכלל… 12% לאוכלוסיה בעייתית כמו שאני מבין בין השורות של מה שרשמת, גם לא הייתי מתלבט…
2. חסר מידע על האזורים בהם נמצאים הנכסים… חשוב שתדע לאיזה עסקה אתה נכנס, בלי קשר לאחוזים היפים על הנייר… יכול להיות שהאזור על הפנים, אזור מלחמה, אבל התשואה שם אפילו 20%. גם במקרה כזה, עם כמה שהמספרים יפים, חשוב שתבין טוב טוב לאיזה הרפתקאה אתה נכנס
מה סכום ההשקעה ? עם /בלי מינוף ? מה מצב הבתים ?
Erez Frenkel
אשמח לעזור לך להבין כמה ישאר לך נטו ביד..אחרי מיסים
בדיוק פירסמתי 2 נכסים עם תשואות טובות יותר, מוזמן להיכנס לפרופיל שלי תראה במה מדובר
זה ברוטו…..כן?
למה לך ללכת על עסקה כזו?
אתה מדבר על ברוטו כן….?
אתה יודע כמה נשאר בסוף?
“לאור הניתוח הנ”ל… ”
איפה ראית ניתוח?
מה ההבדלים באוכלוסיות בין השכונות בכל אחת מהערים? בכל אחת מהערים יש אוכלוסיות טובות יותר ורעות יותר.
מה גיל הבתים?
על בסיס מה אתה מבסס את הערכות שלך שמקום אחד יעלה ערך יותר ממקום אחר?
איפה יותר יקר להחזיק בית ריק במידה והוא לא מושכר.
כל מי שעונה לך על השאלה הזאת הוא שרלטן! אני מכיר את קליבלנד כמו את כף היד שלי ועדיין אני לא יודע לענות לך, כי לא נתת שום נתון שעליו ניתן לתת תשובה משכילה.
ניהול סיכונים הוא המלך, תשואה היא התוצאה שלו.
אם אתה מתעסק באיזורים עם אוכלוסייה בעייתית- התשואות הללו ייגרמו לך להפסד
12% בקליבלנד נשמע לי לא הרבה יחסית לאיזור, אני עדיין הייתי הולך על קליבלנד אבל במיקום ממוצע מבחינת רמת האוכלוסייה.
גם מבחינת עליית ערך הנכס לטעמי אטלנטה מיצתה את עצמה. אני לא אומר שנכסים לא יעלו בערכם, רק שהעליות הגדולות מאחורינו