מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל”ן בארה”ב?לאחרונה הייתה לי שיחה (ב…
מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל”ן בארה”ב?
לאחרונה הייתה לי שיחה (בפעם המי יודע כמה) עם חבר שמאמין בהשקעות בשוק ההון והתחלנו קצת ל"התפלפל" על ההבדלים המהותיים.אני אישית לא מאמין שיש משהו יותר טוב, התפיסה שלי היא שיש יתרונות וחסרונות לכל דבר, לכן גם יש כאן נושא לבירור אישי. יחד עם זאת יש כמה דברים שלטעמי גורמים לי להעדיף נדל"ן, ובמיוחד נדל"ן בארה"ב.
זה הזכיר לי מאמר שכתבתי ממזמן אז אני אעלה אותו פה למטרת דיון.
עדיין מתלבט בשאלה האם זה בכלל משתלם לרכוש נכס בארה”ב?
משקיעים לוקחים בחשבון את המרחק, הצורך בעבודה מול רשויות בארץ ובארה”ב ותשואה שיורדת לאחר כל המיסים,בנוסף, משקיעים שואלים את עצמם האם כדאי לרכוש יותר מנכס אחד? הרי יש חשש במיוחד אם כספך מיועד לרכישת דירה בארץ או למטרה כלכלית אחרת בעתיד.
לכן, משקיעים בנדל”ן בארה”ב שוקלים ושואלים את עצמם: האם משתלם יותר לשים את הכסף בבית השקעות בארץ עם תשואה וסיכון דומים?
מטרת פוסט זה היא לפרוס את השיקולים בשני צידי המטבע וליצור לך בהירות ופשטות. זאת על מנת לתת לך הכלים לקבל החלטה מושכלת.
משקיעים לוקחים בחשבון את המרחק, הצורך בעבודה מול רשויות בארץ ובארה”ב ותשואה שיורדת לאחר כל המיסים,בנוסף, משקיעים שואלים את עצמם האם כדאי לרכוש יותר מנכס אחד? הרי יש חשש במיוחד אם כספך מיועד לרכישת דירה בארץ או למטרה כלכלית אחרת בעתיד.
לכן, משקיעים בנדל”ן בארה”ב שוקלים ושואלים את עצמם: האם משתלם יותר לשים את הכסף בבית השקעות בארץ עם תשואה וסיכון דומים?
מטרת פוסט זה היא לפרוס את השיקולים בשני צידי המטבע וליצור לך בהירות ופשטות. זאת על מנת לתת לך הכלים לקבל החלטה מושכלת.
המטרה בהשקעה בנדל”ן בארה”ב
איך אפשר לפגוע במטרה, אם לא מאפיינים אותה?
לעתים קרובות אני נפגש במשקיעים שמציירים כמטרה למצוא השקעה עם התשואה הגבוהה ביותר ובסכום ההשקעה הנמוך ביותר.
חשוב להבין כי גם השקעת בנדל”ן וגם השקעה בניירות ערך היא הכללה רחבה מדי. ישנן השקעות בתשואות גבוהות בשני האפיקים. לכן כדי לקבוע מטרה נבונה, השאלה הנכונה לצורך קבלת החלטות היא מה הסיכונים שהינך רוצה ומסוגל לספוג? ורק אז, ומבין מרחב אפשרויות אלו, לשקול מה אפיק ההשקעה המשרת את מטרתך בצורה הטובה ביותר.
למשל, במידה והינך משקיע כסף אחרון שלך, הון שהוא קריטי לך בעתיד הקרוב, אז ברור שהשקעות ספקולטיביות בפרויקטי אקזיט נדל”ן או במיקומים חלשים כאלו או אחרים ו/או מניות ספקולטיביות בתשואה גבוהה אינן עמדת ההשקעה המתאימה לך, ובלי קשר לכך שהתשואה גבוהה מאוד.
לכן אנו נתמקד כאן בהשוואה ממוקדת לגבי השקעות סולידיות יותר בשני האפיקים. בהקשר הנדל”ני תובנה זו מסבירה מדוע אנו ממוקדים בקליבלנד אוהיו בביצוע השקעה ישירה של נדל”ן להשכרה, ועל כך נפרט בהמשך.
תשואה דומה? או מה היא בעצם תשואה?
מבחן א’: תשואה Vsתזרים מזומנים.
לאחר שהבהרנו את המטרה. בהשקעת נדל”ן להשכרה עם חוזה לטווח של שנה לפחות ישנה יכולת גבוהה לצפות את פרופיל ההחזר השנתי על ההשקעה. יש כאן תזרים מזומנים והכנסה חודשית יציבה וצפויה מראש. דבר זה אינו נכון לגבי השקעה בניירות ערך!
המקבילה הקרובה ביותר לכך בהשקעות בניירות ערך, היא השקעה במניות בסגמנט סולידי יציב אשר מחלקות דיבידנד. גם במגמה זו אין מדובר בחלוקות חודשיות וישנה אפשרות ליצור זאת במאמץ רב של בניית תיק מתאים בלבד.
לכן נמקד את השאלה. מה עדיף – מניות מחלקות דיבידנד או נדל”ן להשקעה?
אפשרות אחת היא גם – וגם. כך ששאלה מדויקת יותר היא כיצד להקצות בין האפיקים. עם זאת, השאלה שלנו יוצאת מנקודת הנחה שבמציאות לוקחים החלטות בין חלופות כי מה לעשות שהון ההשקעה מוגבל.
אני רוצה לשתף אתכם במקרה בוחן. אני עבדתי כמהנדס בחברת התרופות טבע כ-11 שנים. אני יכול להעיד מניסיוני במהלך השנים הרבות כי מדובר בחברה נהדרת! פגשתי בטבע אנשים נהדרים והמקצועיים ביותר בתחומם. למדתי המון וראיתי אנשים מוכשרים ומחויבים ביותר לחברה ולהצלחתה. הרגשנו תחושת כבוד לעבוד בחברה הישראלית המצליחה ביותר. ספינת הדגל.
במבט חיצוני, חברת טבע נחשבה כמנייה למשקיעים סולידיים. חברה המחלקת דיבידנדים בצורה יציבה ועקבית. בעקבות צירוף אירועים ונסיבות מחיר מניית החברה צלל ומשקיעים איבדו ומחקו את מרבית הונם!
לצורך העניין, היתרון בהשקעות דיבידנד היא שבאסטרטגיה ארוכת טווח ניתן לדבוק בגישת תזרים המזומנים וההכנסה החודשית מחלוקת הדיבידנדים, ועם זאת החברה שלא במפתיע במצב עניינים זה הודיעה על שינוי במדיניות חלוקת הדיבידנדים.
בהשקעות נדל”ן להשכרה אין דבר כזה!! נניח ושוק הנדל”ן יורד, האם בעקבות כך מעכשיו מותר לשוכרים לגור בבתים בלי לשלם שכר דירה?!
אבחנה: לכן, להערכתי השקעות בנדל”ן היו ויישארו נתיב השקעה סולידי ומתאים יותר מהשקעה בניירות ערך, לאלו המחפשים נתיב אמין ליצירת הכנסה חודשית יציבה בטווח הבינוני-ארוך.
החזר שוטף על ההשקעה בנדל”ן בארה”ב
מבחן ב’: החזר שוטף על ההון VS. תשואה מצרפית
החזר שוטף על ההון הוא הכסף שנכנס לך לחשבון השנה בבנק ביחס לסך כל ההשקעה שלך. נניח והשקעת סכום של 300 אלף שקל, ונכנס לך לחשבון הבנק בסוף השנה סה”כ 24,000 שח. אז ההחזר השוטף על ההון הוא 8%.
נבחן אפשרות השקעה בניירות ערך באפיק סולידי עם תשואה צפויה של 5-6%.
כאמור, לא תתקבל שום הכנסה חודשית עד שתמכור אלא אם ספציפית השקעת במניות דיבידנד.
נוסף על כך, נניח ומכרת כעבור 5 שנים. אז יש לקחת בחשבון שבטווח הזמן הזה בהשקעת נדל”ן נכנס גם מרכיב מרווח ההון במכירת הנכס! כלומר התשואה המצרפית בנדל”ן מורכבת מסך הכל החזרי ההון כל שנה ובנוסף על כך רווח ההון בזמן המכירה.
אנו ספציפית מתמקדים במיקומי השקעה נבחרים בעבר באזור אטלנטה גור’גיה , דטרויט מישיגן וכיום סביב ערי הפרבר בקליבלנד אוהיו, אשר יש בהם הזדמנות מכירה במרווח הון משמעותי של עשרות אחוזים אשר צפוי להתממש בטווח של 5-7 שנים.
אם זה לא יקרה, התשואה דומה. ואם זה יקרה אז התשואה בהשקעת הנדל”ן עולה עשרות מונים על השקעה בני”ע שהפיק את התשואה הצפויה.
אבחנה: השקעה נבונה בנדל”ן היא כזו שבמועד הרכישה ישנו פוטנציאל מרווח הון גלום בשווי הנכס ובמיקום שבו יש צפי ברור לעליית מחירים, אשר ממנו יכולים ליהנות משקיעים אשר יש להם את מרחב הזמן והסבלנות להחזיק את הנכס במשך מספר שנים בשוק.
תשואה ויעילות של ההשקעה בנדל”ן בארה”ב
מבחן ג’: תשואת שוק Vsיעילות השוק
שוק ההון ושוק הנדל”ן הינם שווקים בעלי רמות יעילות שונות מהותית. בהכללה שוק ההון יעיל יותר. כלומר היכולת להשיג רווחים מאי יעילות השוק נמוכה.
למשל, בנדל”ן נפוצים יותר מצבים של רכישת נכס בהנחה על מחיר השוק שלו בעקבות מגוון סיבות ושלל אירועי החיים כגון גירושין, נכס בירושה, מעבר דירה ולחץ למכור מכל סיבה אחרת. נוסף על כך, ישנו גורם אי יעילות בכך שבשוק הנדל”ן ישנם מוכרים רבים אשר בגלל חוסר ידע אינם מתמחרים את הנכס שלהם כראוי. בכל מצבים אלו, נכסים אלו צפויים לזוז מהר מאוד גם בשוק הנדל”ן, ועם זאת באמצעות ידע ותשתית מקצועית במיקום ההשקעה באפשרותך להשיג הזדמנויות אלו, ובכך טמון ערך רב של התשתית המקומית אשר פיתחנו בעמל של שנים רבות בעבודה בארה”ב.
אנקדוטה חשובה בהקשר זה היא משקיעים ישראלים ברובם צעירים אשר אני פוגש לעתים בקליבלנד והגיעו לראות נכסים ולקנות דרך ברוקר אמריקאי במטרה לחסוך גורם אמצע וליווי מקצועי. בדרך פעולה זו, כיצד ניתן להנות מהיתרון בעמדת השקעה עם פער ידע לטובתך על פני הברוקר והמוכר? היכן התשתית והיכולת להשיג את ההזדמנויות יוצאות הדופן בשוק? הרי במקרה הטוב באמצעות ברוקר טוב ואמין צפוי להשיג נכס ממוצע בשוק. ובעבור זה כבר השקיעו טיסה ושהות. אפילו ברכישת נכס הזדמנותי, עדין לאחר הרכישה המשקיעים נאלצים להתמודד עם ההשלכות ולפתור את כל אתגרי התפעול לבד, לבצע תכנית עסקית מספרית מדויקת, לבצע בדיקה מקצועית של המבנה, תכנית שיפוץ מקיפה ונכונה צוות אמין לניהול שוטף וכיוצא בזה. כאשר הזדמנויות טובות הם עניין של מהירות תגובה, מדובר בדרך פעולה קשה להשגת תוצאות מיטביות אלא לאחר השקעה של זמן ומשאבים כדי לבנות את התשתית.
גילוי נאות – אני מלווה משקיעים ישראלים להשקעות נדל"ן בארה"ב
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses