כשלונות, קשיים ושכר לימוד

#יזםהשבוע רועי גוטסדינר

#פוסט5

לא יודע מה איתכם, אבל בתחילת הדרך כשרק התחלתי לקרוא בפורום ביגר פוקטס ולשמוע על אסטרטגיות השקעה, זה היה נראה לי הדבר הכי פשוט בעולם: מביאים כסף, משפצים, משכירים, נהנים מתשואה דו ספרתית, והלאה לנכס הבא. מצד שני אני בטוח שגם יש הרבה אנשים בקיצוניות השניה, כאלה שבטוחים שזה בלתי אפשרי והכל פיקציה: ירמו אותך, שוכרים לא ישלמו, אם זו עסקה טובה למה היא זמינה וכו’. אני רוצה לתת לכם שלושה סיפורים קטנים על החלקים הפחות נעימים שעברתי בשנתיים האחרונות כדי להראות שמצד אחד לא, לא הכל ורוד, אבל מצד שני גם המחיר על הטעויות שעשיתי בדרך לא היה כזה גדול אלא בסך הכל שכר לימוד שעזר לי להשתפר כמשקיע.

חברת ניהול לא משהו

הנכס הראשון שקניתי היה בכלל בפלורידה, בלי לדעת יותר מדי מה אני עושה. ראיתי את המספרים, היה נראה לי טוב אז הלכתי על זה. מהר מאוד הבנתי את גודל הטעות. כן הנכס היה מושכר ונכנס ממנו כסף, אבל חברת הניהול הייתה לא זמינה בקטע אחר ופשוט אי אפשר היה לקבל מידע על מצב הנכס או השוכרת. גם כאן אני לא אלאה אתכם בפרטים אני רק אגיד שאחרי שנה מכרתי את הנכס אפילו ברווח הודות לקורונה, ולמרות שהיה סיוט לתקשר עם חברת הניהול, העסקה הזאת לימדה אותי המון על ניתוח נכסים ודגשים לעבודה מול חברת ניהול.

הלנדר שלא ידע איך לסגור

די בתחילת הדרך הבנתי כמה קשה למצוא לנדר שעובד עם משקיעים זרים, ואחרי המון חיפושים הגעתי לאחד דרך המלצה של משקיע אחר. היה לי דופלקס תחת חוזה, משופץ קומפלט, מושכר ומכניס תשואה דו ספרתית בשכונה טובה בפאייטויל. עסקה חלומית. פניתי ללנדר שאמר שאין בעיה והתחלנו לעבוד, בתהליך הייתי צריך לתרגם כל מיני מסמכים עם נוטריון ואפוסטיל (עסק יקר למי שעוד לא התנסה), לשלם על אינספקטור ושמאי כמה מאות דולרים, ובעיקר להשקיע המון זמן בהנעה של העסקה הזאת. כשהגענו ליום הסגירה הלנדר אמר לי שאני צריך ללכת לחתום בשגרירות ארה”ב רק מה? השגרירות הפסיקה את שירותי הנוטריון שלה עם תחילת הקורונה. אני לא אפרט לכם פה את כל הבלאגן אבל בשורה התחתונה הלנדר לא היה מוכן להתגמש ואחרי שבועיים של נסיונות שכנוע ומציאת פתרון חלופי התשובה הייתה שהוא לא יכול לסגור את העסקה הזאת ויאללה ביי.

כמובן שהתבאסתי, גם על הכסף שהלך וגם על העסקה שנפלה, אבל הבנתי שזה חלק מהמשחק, ואני רק צריך לחשוב איך אני לומד מזה ודואג שהטעות לא תחזור על עצמה. מאז אותו מקרה כמובן שאני דואג לוודא עם הלנדר שיש לו נסיון בסגירה מרחוק גם בלי השגרירות ולשמחתי, מאז לא היו לי תקלות עם לנדרים.

העסקה שלמזלי לא סגרתי

עוד מקרה שהפעם לשמחתי לא הסתיים בסגירה היה בתחילת הדרך שלי בקליבלנד. גם הפעם מדובר בדופלקס שהיה לי תחת חוזה, גם עליו שילמתי $400 לאינספקשן, ולקראת הסגירה משהו הרגיש לי לא הכי טוב עם המספרים. התיישבתי וניתחתי שוב את המספרים לפי מספר תרחישים, התייעצתי עם משקיעים אחרים ונפל לי האסימון שמדובר בעסקה הרבה פחות טובה ממה שחשבתי בהתחלה, וכנראה מרוב שרציתי אותה והתבאסתי שעוד פעם כסף יילך לפח, שכנעתי את עצמי שהיא כן.

אז למזלי אני מוקף במשקיעים אחרי עם הרבה נסיון שמוכנים תמיד לשתף בידע שלהם ולעזור וגם לקחתי ליווי בעצמי בתחילת הדרך, שזו כנראה ההשקעה הכי טובה שעשיתי. כי מה זה $400 על אינספקשן אם משווים אותם למצב שבו אנחנו תקועים עם דופלקס בשכונה לא טובה ושכירות שלא בטוח אפילו תכסה את ההלוואה על הנכס?

אני מקווה שהצלחתי להעביר לכם את הנקודה – להשקיע בנדל”ן בצד השני של העולם זה לא פשוט ויש המון מכשולים בדרך והמון בעיות פוטנציאליות. עם זאת, נראה לי שתסכימו שאם בשנתיים שבתחילתן הייתי עם אפס ידע, אלו הכשלונות הכי גדולים שלי – כנראה שמדובר באמת בשכר לימוד ולא קטסטרופות שאי אפשר להתאושש מהן. תלמדו, תשאלו, תתייעצו, קחו בחשבון שתמיד יהיו בעיות אבל העיקר – תעשו.