ההערכה הייתה נמוכה (זה מה שהיא אמרה)

אירוע שאני רוצה לשתף אותם. התחלתי לעשות ריפייננס לנכס במטרה להוציא מזומן ולהוריד את ריבית. כמו שאתם יודעים, על מנת לקבל הלוואה ישנו שלב של שמאות שדורש המלווה על מנת להעריך את הנכס ומכאן לגזור את גבולות ההלוואה. עכשיו אני אספר קצת את ההיסטוריה של השמאות בארה”ב (לפני 2008) ומה המצב עכשיו. אז לפני 2008, המשבר הגדול, שמאות היית שכונה אחת גדולה. המוכר או הלנדר היו יכולים ליצור קשר ישירות עם שמאי ולדחוף לו “רעיונות” לכמה שווה בעינם ערך הבית, לזרוק לו עצם פה ושם, וכמובן להגדיל את הבונוס של הלנדר. אז כולם שיחקו את המשחק וניפחו את “ערך” של הבית, וכשיש מימון 100% למי אכפת מה מחיר הקניה, הרי מחר הוא יהיה יקר יותר (כי נדלן עולה תמיד..). ואז הגיע 2008. המשבר דחף לרגולציה חסרת תקדים, ממש ספרים על גבי ספרים של חוקים ותקנות הנוגעות לעולם המימון, שמאות, תיווך, קונים, מוכרים, מה מותר, מה אסור וכל מה שביניהם. כמה תקנות לדוג’ – ללנדר אסור ליצור קשר ישיר מול השמאי. הוא מזמין שמאות דרך מערכת. את הדוח, השמאי מגיש ללנדר גם דרך המערכת שאמורה לוודא שאין ניגוד (או “שיתוף”) אינטרסים. עוד אחד, כאשר השמאות מאושרת, היא קשורה לנכס (במערכות של פרדימק/מיי) ל-90 יום. יש עוד המון אבל זה לא עיקר הסיפור כאן, מי שרוצה שיקח קורס שמאות, לא יקר ומעניין (אולי).
אז מה היה אצלי? השמאות חזרה נמוכה מהצפוי בכ-20%, סכום די משמעותי. והתחיל הלחץ. למה לעזאזל זה יצא נמוך? עכשיו תבינו, אם הדוח הזה מאושר זה דופק לי את כל הריפיננס הנוכחי, ובמקרה הרע אני אצטרך לבטל את בקשת ההלווה, לחכות 90 יום ואז שוב לעשות את כל התהליך מהתחלה. אבל למה להיות פסיביים? אני והנלדר יושבים מול הדוח ומתחילים לבדוק למה יש פער. ומצאנו כמה דברים מאוד מאוד עקרוניים. תחזיקו חזק – שטח הבית שנלקח לא היה נכון! אבל למה? נכנסים לאתר של המחוז ורואים שהשמאי לקח את השטח משם, אמור להיות נכון לא? אז לא. התחלנו לעבור על השרטוט שהיה לי כאשר קניתי את הנכס (מופיע בדוח שמאי מקורי) ורואים שההבדל נמצא בקומה השניה – רוחב הקומה לא מתאים. עכשיו מכאן נגזרות עוד בעיות – הקומפס (נכסים שמשווים אליהם שנמכרו לאחרונה) גם לא רלוונטיים יותר. קיצר, שלחתי את מנהלי הנכס למדוד את הקירות ולצלם על מנת להראות בדוח APPEAL שהשטח לא היה נכון וכי אני מבקש למדוד אותו, וגם בקשה לשנות את הקומפס, הנכסים מהם גזרו את ערך השוק, כי הקומפס שהיו בדוח פשוט לא היו רלוונטיים יותר (מה עוד גם שם היו בעיות לדוג’ הכניסו את שטח המרתף לשטח הבית). ומה עוד עשינו? מצאתי קומפס שמתאימים ומראים את ערך הבית כפי שהוא אמור להיות וגם צירפנו אותם לדוח.
התוצאה, לאחר reconsideration של השמאי: פגע כמעט בערך ראשוני שנקבתי (טיפה מתחת)
המסקנה, חשוב מאוד לקרוא את דוח השמאות ממש טוב במיוחד אם אתם לא מרוצים מהתוצאה. להבין אילו קומפס נלקחו (האם קרובים לנכס, מתי נמכרו, דומים לנכס), איך עשו התאמות (adjustments) והאם כל הנתונים שיש בדוח לגבי הנכס שלכם נכונים (כגון שטח המגרש, שטח הבית, כמות חדרים, מספר קומות וכל שאר הפרמטרים בדוח שיכולים להשפיע על המחיר). ועוד דבר קריטי – הלנדר, הוא אמור להבין את הבעיה ולדחוף לתיקון הנדרש. זאת ממש מלחמה בירוקרטית שצריך לנהל ואם יש לכם מלווה דוש תעשו לו ריקול. במקרה שלי, יש לי לנדר שמלווה אותי כבר זמן מה ובעיני הוא מאוד מקצועי ומאוד מלמד גם. אוכל להמליץ בפרטי (רלוונטי למי שיש (SSN.
אז שלא יעבדו עליכם…יום עבודה שמח J