איך הגעתי למילווקי?

#יזם השבוע לילך רגב #פוסט 2
תחילת הדרך שלנו בנדל״ן ארה״ב הייתה בכלל בממפיס שרפנו (או בילינו?) שם(וירטואלית כמובן) איזה חודש וחצי בערך.
אחרי שחקרנו את ממפיס, יצרנו את המפה הזאת עם שכבות לפי אזורים – a,b,c (בהתבסס על האתר Niche), למי שמעוניין: https://www.google.com/…/data=!3m1!4b1!4m2!6m1…
יצרתי קשר עם מתווך שדיברתי איתו כל יום ובאמת השקיע בנו הרבה מאוד זמן ואנרגיות, הגשנו 50 הצעות מתוכם עלינו על 2 חוזים ,אחד מהם היה shithole רציני (סליחה על הביטוי) והשני היה דווקא רנטל ממש אחלה שאפילו עשינו לו אינפקשיין והיה צריך להניב 9.3% אבל במקביל התלבטנו מאוד אם אנחנו רוצים לעבור אזור.
הבחירה הראשונה בממפיס הייתה שרירותית מבחינתנו, מכיוון שאנחנו אוהבים לשבת מאחורי ההגה בקבלת ההחלטות שלנו, החלטנו לעשות בחינת שווקים בהתאם לקריטריונים שאנחנו מחפשים.
ממפיס הייתה (ועדיין) מאוד רותחת באותה תקופה – כל ארה״ב מאוד עלתה בשנים האחרונות אבל ממפיס ספציפית במיוחד – כתוצאה מכך הרבה יותר קשה להיכנס לשוק כי הוא מאוד תחרותי, המחירים גבוהים והתשואות נמוכות, מכיוון שחיפשנו קאש פלו החלטנו לחפש אזור שמתאים לנו יותר.
חשוב לי להגיד בהקשר הזה שאני לא אומרת שממפיס היא שוק רע אלא פשוט לא התאים לנו, ואני גם לא מצטערת על אף דקה ש״בזבזנו שם זמן״ כי באמת למדנו המון!
התחלנו מחקר שווקים במטרה למצוא שוק ולהשתקע בו, אז כמה נקודות לגבי בחירת שוק (וניתוח שוק של מילווקי):
הגירה חיובית: הפרמטר הראשון שנרצה לבחון הוא הגירה חיובית אבל חשוב לציין שההסתכלות היא יותר על מגמה, כלומר אם ההגירה שלילית עם מגמה חיובית זה עונה על הדרישה. לאורך השנים האחרונות מילווקי מאופיינת בהגירה חיובית,בין היתר גם הרבה גרמנים אוהבים להגר אליה כי זאת עיר עם שורשים של תרבות גרמנית, כל שנה חוגגים שם את פסטיבל הבירה הגדול(https://germanfest.com/).
אחוז אבטלה נמוך: בסופו של דבר אנחנו רוצים שאנשים יוכלו לשלם שכר דירה. נכון לחודשים נובמבר – דצמבר אחוז האבטלה במילווקי הוא 2.7%-3%. (https://fred.stlouisfed.org/series/WIMILW5URN)
גיוון בתעשייה: כלומר אזור שלא מתבסס רק על תעשייה אחת, כי אם התעשייה הזאת נופלת מכל סיבה שהיא האבטלה באזור תעלה באופן חד בבת אחת. מילווקי היא ביתם של חברות גדולות ומגוונות בניהן: Harley-Davidson, Jockey International, Kohl’s Department Stores, Master Lock, Miller Brewing Company,ManpowerGroup, Northwestern Mutual ,and GE Healthcare
יחס שכירות חציונית לעומת יחס מחיר נכסים חציוני: ככל שהשכירות גבוהה ביחס למחירי הנכסים התשואה תהיה גבוהה יותר. למרות עליות המחירים הניכרות שהיא חוותה לאחרונה, עדיין ניתן למצוא במילווקי יחס שכירויות יחסית גבוהות למחירי הרכישה.
חוקים: יש מדינות שהן לטובת המשכיר ומדינות שהן לטובת השוכר; מבחינת האם לבעל הנכס מותר לבצע איבקשיין לדייר שלא משלם או כמה זמן יכול לקחת תהליך כזה. זאת נקודה מאוד חשובה כי בערים שהן לא ידידותיות זה יכול לקחת חצי שנה ובמילווקי הזמן הזה מתקצר משמעותית.
כמות ה-Active listings: בעצם המלאי שיש לאותו שוק מקומי להציע. מלאי יכול לבוא גם בצורה של מחיר כניסה וזה משהו שגם צריך לקחת אותו בחשבון, המחירי כניסה במדינות מסוימות הם מאוד גבוהים. במילווקי רואים התייצבות ב-2021 של כמות ה- active listings.
סוגי מוצרים בשוק? לדוגמא בממפיס יש מעט מאוד דופלקסים לעומת זאת במילווקי יש היצע מאוד גדול של מולטי קטנים (2-4 דלתות) ,בזה אנחנו ממקדים את הפעילות שלנו.
חשוב לי להגיד שאין אמת אחת נכונה, ארה״ב ענקית ואפשר להצליח בהרבה מאוד שווקים וגם בתוכם יש המון מיקרו שווקים ושכונות. יש גם המון אסטרטגיות אפשריות ובהתאם לזה זה מאוד אינדיבידואלי, כל אחד לפי המטרות שלו ומה שהוא מחפש, מה שמתאים לי לאו דווקא מתאים למישהו אחר.
למי שמחפש להיכנס ליזמות או עולם ההשקעות בארה״ב כן הייתי ממליצה לבחור שוק, להתמקד בו ולהכיר אותו היטב (אנחנו יודעים יותר טוב מה קורה עם הקורונה במילווקי מאשר בארץ?, כי אנחנו קוראים את החדשות המקומיות שם מהבית קפה כאן?: https://urbanmilwaukee.com/) אלא אם כן ההשקעה שלך היא פאסיבית לחלוטין דרך יזם ואז זה לא באמת משנה וניתן לפזר סיכונים.
בתמונה אלופי ה-NBA ב-2021 המילווקי באקס(אתם יכולים לנחש מי עמל על החלק הזה בפוסט ?).