שוק הדיור של דאלאס עלול לקרוס בשנת 2022
שוק הדיור של דאלאס
שוק הדיור של דאלאס פורח לחלוטין עכשיו, המחירים ברחבי המטרו של דאלאס עלו ב-25% משנה לשנה, ואין מה לדבר על מלאי בשוק. אין ספק. הרבה מזה קשור לעובדה שדאלאס היא אחד משווקי הצמיחה המובילים באמריקה.
דאלאס הוסיפה למעלה מ-300 אלף איש לאוכלוסייתה. על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין, היא הוסיפה כמעט מיליון מקומות עבודה לכלכלתה. במהלך העשור האחרון, הצמיחה הכלכלית האיתנה הזו תורגמה לעלייה עצומה במחירי הבתים בדאלאס. עם זאת, זה גובה מחיר ואני מאמין שמחירי הבתים בדאלאס עשויים לרדת בצורה משמעותית במהלך השנים, במיוחד בשכונות ובמיקודים מסוימים. אז מה שאני הולך לעשות למען כולכם, רוכשי בתים ומשקיעי נדל”ן בדאלאס לשתף נתונים קשיחים בלעדיים על שוק הדיור בדאלאס. אז אתה יכול להבין אם בשנת 2022 זה זמן לקנות או להמתין לכניסה לשוק הדיור של דאלאס, כמו גם למיקודים ובשכונות שיהיו להם את ההתרסקות הגדולה ביותר בעתיד. בלי להכביר מילים, בואו ניכנס לנתונים.
מלאי הנכסים בדאלאס
ואנחנו נתחיל בדברים על ידי הסתכלות על המלאי ואין ספק שאם אתה קונה נכס או משקיע נדל”ן במטרו של דאלאס עכשיו, אתה יודע שיש מעט מאוד מלאי בשוק ואתה יכול לראות את זה מיוצג על במפה שבה אנו מסתכלים על 11 המחוזות המרכיבים את אזור המטרו דאלאס פורט וורת’ ואת אחוז ההפחתה שלהם במלאי בשוק בשנתיים האחרונות. כך, למשל, מחוז הולנד מצפון, הכולל ערים כמו פריסקו, פלאנו אלן ומקיני, ראתה ירידה של 81% ברישום או שנתיים. זה לא יאומן אנשים. כמות הבתים בשוק במחוז קולין ירדה מ-3400 לפני שנתיים ל-650 בלבד כיום. וזו הסיבה שאתה יכול לראות שהמחירים עלו ב-36% בטווח הזה, לפי זילו. אז מה זה אומר עבורך כרוכש בית פוטנציאלי או משקיע נדל”ן ברחבי דאלאס, מטרו היא מספר אחת.
אין הרבה בתים בשוק בגלל מלאי נמוך. וזה אומר שאם אתה מוצא בית שאתה אוהב, סביר להניח שאתה נכנס למצב של ריבוי הצעות. ייתכן שתצטרך להציע מעל המחיר המבוקש. במקביל, אתה קונה במחיר שיא – המחירים עלו ב-30% עד 40% בשנתיים ברחבי המטרו של דאלאס, דבר המניע את השוק לרמות שמעולם לא נראה בעבר מבחינת נקודת המחיר. ואתה באמת יכול לקבל תחושה של הצמיחה בשוק הדיור בדאלאס. על ידי התבוננות בגרף הזה, שבו אנו מסתכלים על ערך הבית הטיפוסי בדאלאס, על פי זילו במהלך 25 השנים האחרונות, חזרה לאמצע שנות התשעים. והנה מה שאני רוצה להפנות אותך לכולם משנת 1996, עד לשנת 2014 בערך, ערכי הבתים בדאלאס עלו רק בכ-2% בשנה מ-1996 עד 2014.
נקודת המפנה בשוק הדיור של דאלאס
עם זאת, מאז 2014 חלה נקודת מפנה בשוק בדאלאס והמחירים החלו להשתולל – המחירים בשמונה השנים האחרונות זינקו. הם יותר מהכפילו את עצמם ושיקפו צמיחה שנתית של כ-10% לשנה מאז 2014, מה שמציב את דאלאס ב-20 המובילים של כל שוקי הדיור באמריקה במונחים של הערכה בשמונה השנים האחרונות. ואין ספק שזה מונע מאוד מהצמיחה הכלכלית שדאלאס רואה. יש כמעט 25 חברות של Fortune 500 הממוקמות בכל אזור המטרו. ויש המון המון גידול בעבודה חדשה, גידול אוכלוסיה חדש, כמו גם הגירה נכנסת של אנשים שעוברים לדאלאס, במיוחד אנשים שנמלטים מערי קליפורניה כמו לוס אנג’לס וסן פרנסיסקו. אנשים אלו לרוב מגיעים לדאלאס. הם מביאים איתם את כספם הרב, מה שדוחף את מחירי הדירות מעלה. התוצאה הגדולה של כל העלייה הזו בצמיחת מחירי הדירות בדאלאס היא שהעלות של בעלות על בית ברחבי המטרו של דאלאס עלתה משמעותית.
עלות אחזקת בית בדאלאס
פי שניתן לראות בגרף זה, הקו הצהוב מראה מיסי רכוש שנתיים שבעל בית טיפוסי בדאלאס משלם. הקו הכחול מראה את תשלום המשכנתא השנתית הטיפוסית, והקו הירוק מראה את השילוב בין השניים. ניתן לראות שהחל משנת 2015, עלות הבעלות על בית, תשלומי המשכנתא, והארנונה החלו לעלות, במיוחד בשנה האחרונה. ובכן, עלות הבעלות השנתית האופיינית היא כעת 24,000 דולר. במהלך 12 החודשים האחרונים, ראינו עלייה של 35% זו והעלות של בעלות על בית בדאלאס תוך 12 חודשים בלבד. וכאן צמיחת שוק הדיור בדאלאס נתקל בחומת לבנים, מחירי הבתים ותשלומי המשכנתא ומיסי הרכוש בדאלאס הולכים ונעשים יקרים מדי. המקומיים לא יכולים להרשות זאת לעצמם יותר. בתחילת 2022, העובד הממוצע בדאלאס יצטרך להוציא כמעט 40% מהרווחים השנתיים שלו כדי להרשות לעצמו בית במחיר של בעלות על בית עכשווי.
וזה משקף עלייה מ-30% בממוצע ובטווח הארוך עבור דאלאס נגיע ל-40% מהיום. וזה יכול לעלות עוד יותר עם עליית שיעורי המשכנתא בשנת 2022. התוצאה הסופית היא שהעלייה במחירי הבתים שראינו בדאלאס בשמונה השנים האחרונות לא תמשיך כמו שהיתה. ואני מאמין שלא רק צמיחת המחירים הולכת להאט. העליה הולכת להיות שלילית במהלך השנים הקרובות. עם זאת, קיים סיכון גדול יותר לירידות מחירים בחלקים מסוימים של המטרו של דאלאס מאשר באחרים, במיוחד כאשר אתה מדבר על עליית מחירים מעל השכר. ישנן שכונות מסוימות במטרו של דאלאס שלדעתי חשופות מאוד לירידות מחירים עתידיות בגלל חוסר סבירות זו, בעוד שיש שכונות אחרות שלדעתי חשופות פחות.
האיזורים בדאלאס עם הסיכון הגבוהה ביותר
ועכשיו אני אראה לך מפה מפורטת ברמת מיקוד של כל אזורי המטרו של פורט-וורת ודאלאס. אז אתה יכול להבין את השכונות והמיקודים עם הסיכון הגדול ביותר לירידות מחירים עתידיות, כמו גם את אלה שיש להם את הביטחון הרב ביותר במניעת ירידות אלו. ובאמת הדבר העקרי שזה מסתכם בו הוא ההכנסה הבסיסית והעוני של השכונה שבה אתה מסתכל. וזה מה שאנחנו מסתכלים עליו במפה הזו. ניתוח ברמת מיקוד של שיעור העוני ברחבי אזור המטרו של דאלאס. ובגדול, אתה רוצה להיזהר בקנייה באזורים עם שיעור עוני גבוה, כי מבחינה היסטורית אלו סוג השכונות שכאשר המצב יוצא משליטה והמחיר יורד אלו שכונות העוני הגבוהות שבהן הירידה היא הגבוהה ביותר, השכונות שלמרבה הצער נושאות את ההתרסקות החמורה ביותר שם. אחרי אלו האיזורים במפה בכתום, שבמיוחד בשכונות האלה, דרומית למרכז דאלאס, יש לנו שיעור עוני גבוה מאוד, כמעט שליש ממשקי הבית בשכונות האלה או מתחת לקו העוני.
אנו יכולים גם לראות שבפורט וורת יש הרבה אזורי עוני, במיוחד סביב מרכז העיר. הייתי נזהר בקנייה במקומות האלה. שוב, היסטורית, המיקודים הללו היו הפכפכים ביותר. בעוד שאם נעלה צפונה אל המיקודים האלה באפור, נראה שרמות נמוכות יותר של עוני הן הכנסה חציונית בעיירה כמו קלר במקום כמו רואנוק, או במקום כמו סאות’ לייק, אנו רואים רמות עוני נמוכות מאוד, ורמות גבוהות של הכנסה חציונית. אם נעבור אל פריסקו ופלאנו, נוכל לראות את אותו הדבר. אז אני חושב שיש פחות סבירות להתרסקות לאזורים באפור, לאור שיעורי העוני הנמוכים יותר וההכנסה החציונית הגבוהה שלהם. ואם באמת עושים ניתוח של התרסקות הדיור של 2007 עד 2012 ותסתכלו על כל המיקודים באמריקה, לאלו שהתרסקו הכי חזק בהתרסקות האחרונה ההיא היו אחוזי עוני גבוהים ושיעורי עליית מחירים גבוהים לקראת ההתרסקות.
האזורים האלה בכתום קרובים לדאלאס, והאזורים באפור, בחוץ בפרברים המרוחקים, בפרברים העשירים יותר, יש פחות סיכון לדעתי. עם זאת, זה לא אומר שאין להם שום סיכון. אני מאמין שבפרברים בדאלאס ובמיוחד בפרברים המרוחקים לאזורים הכפריים יש סיכון אספקה של נכסים, שכן יש הרבה בניינים חדשים בדאלאס כרגע. זה משהו שכולכם צריכים להבין. יש את הנרטיב הזה בשוק הדיור האמריקאי שחסרים בתים ואנחנו לא בונים מספיק בתים. הנרטיב הזה בהחלט לא חל על דאלאס, בטקסס דאלאס בונים עוד בתים חדשים ודירות כמעט יותר מבכל מקום אחר באמריקה. אני מתכוון, פשוט תסתכל על הגרף אנשים שבו אנחנו מסתכלים על מספר ההיתרים שנשלפו במטרו של דאלאס פורט בשווי של בתים חדשים ובנייני דירות במהלך 30 השנים האחרונות.
התחלות הבניה בדאלאס לשנים 2022-2023
אתם יכולים לראות שאנחנו בשיא ברגעים אלה, שכן נכנסו בסוף 2020-2021, כמעט 79,000 היתרי בנייה שנמשכו במהלך 12 החודשים הקודמים. זו קפיצה גדולה מהמקום שבו היה אפילו רק לפני 15 ל-18 חודשים. עלייה של כ-20% תוך זמן קצר בכמות הבנייה. ואתם יכולים גם לראות שאנחנו הרבה מעל הבניין ורמות ההיתרים שראינו באמצע האלפיים, שהיה פרק הזמן שבו אנשים בנו יותר מדי בתים באמצע האלפיים. ואתה יכול לראות שדאלאס בונה היום יותר ממה שהם בנו אז כל בניית הבתים וההתרים בדאלאס הן כמובן חדשות טובות עבורך כרוכש בית במהלך השנים הקרובות, זה אומר שיהיה הרבה מלאי – מלאי חדש שיגיע לשוק בשנים 2022 ו-2023.
אבל איפה החדשות הרעות, כל המלאי החדש הזה ידחוף את מחירי הבתים והנכסים ברחבי דאלאס. אבל שוב, יש הבדלים גדולים שאתה צריך לקחת בחשבון במונחים של סיכון אספקה וסיכון מלאי בשוק המטרו של דאלאס, אותם אתה יכול לראות במפה שלמעלה, שם אנו בוחנים את צמיחת יחידות הדיור ברמת המיקוד. לפי הלשכה לסטטיסטיקה האזורים באדום הם האיזורים עם הכי הרבה התחלות בניה. ותוכלו לראות בערים בצפון מחוז דאלאס וקולין כמו פריסקו, מקיני, סלינה, אוברי ואלם הקטנה שיש המון המון בניינים חדשים שמוקדמים. אנו רואים גם עליות גדולות בבנייה ב-Northern Worth, כמו גם באמצע העיר מרכז העיר ופארק הניצחון בדאלאס, שם אנו רואים למעשה יותר בתים חד-משפחתיים.
עם זאת, בכל זאת יש עליות גדולות במלאי גם כאן. בינתיים, באזורים האפורים יש הרבה פחות מקומות בנייה חדשים כמו אירווינג וארלינגטון, ואפילו מרכז פורט וורת. יש, למעשה ירידות ביחידות הדיור בארבע או חמש השנים האחרונות. אז יש לך פחות סבירות למיתון דיור שנגרם על ידי היצע באזורים האפורים. וכאן אתה באמת צריך לקבל ניואנסים מבחינת ההבנה שלך לגבי הסיכונים בשוק הדיור בדאלאס. אם בשכונה שלך יש שיעור עוני גבוה, זה אומר סיכון גדול יותר להתרסקות. אם בשכונה שלך יש המון המון בתים חדשים, זה אומר סיכון גדול יותר להאטה במחירי הדירות בירידות מחירי הדירות.
עם זאת, באופן רחב יותר, אם אתם קונים היום ב-Dallas Fort Worth Metro, אתם צריכים לצפות לירידות במהלך השנים הקרובות. זו רק המציאות הפשוטה של רכישה בשוק דיור שבו המחירים נמצאים בשיא של כל הזמנים. הכי גרוע. אני חושב שאנשים רבים לא רוצים לקבל את המציאות הזו. הם רוצים לומר לעצמם, הו, ההגירה מקליפורניה תימשך לנצח. הגידול בעבודה ימשיך לנצח. אבל המציאות היא שמגמות ההגירה נוטות להיות מחזוריות. בקליפורניה יש הרבה אנשים שעוזבים עכשיו. היו גם הרבה אנשים שעזבו לפני 15 שנה ולפני 30 שנה.
ובשלב מסוים, סביר להניח שאנשים יחזרו לקליפורניה. בשלב מסוים, אני יודע שקשה להבין את זה כרגע, לאור מה שקורה במדינה. עם זאת, ההגירה ההיסטורית היא מחזורית. אל תתבסס על הקונים האלה מקליפורניה שימשיכו להגיע לדאלאס כי בשלב מסוים זה עומד להירגע. ובנקודה זו, בשוק הדיור המקומי בדאלאס, בעלות שנתית של 24,000 דולר של בעלות על בתיםשקיים לעובדים המקומיים, האדם המקומי שנמצא בדאלאס הרבה זמן ישבר. ובנקודה הזו, שוק הדיור באמת יתחיל להיאבק. אני רואה ירידות פוטנציאליות של 15% עד 20% במחירי הבתים ברחבי המטרו של דאלאס במהלך שלוש עד ארבע השנים הבאות. אני חושב שירידות המחירים האלה הולכות להיות גרועות יותר באזורי עוני עם הרבה בניית בתים. הם לא יהיו כל כך גרועים באזורים עשירים יותר עם פחות בניית בתים.
זה יהיה קשה למצוא בית שאתה אוהב עם ירידה של 70% במלאי בעוד שנתיים, סביר להניח שעם מחירים בשיא כל הזמנים המחירים ירדו, במיוחד כשריבית המשכנתא תעלה.
Responses