איך לזהות השקעה טובה בנדל”ן בשוק סוער

בין אינספור גורמים התורמים לאי-יציבות בשווקים הפיננסיים ברחבי העולם, וככלכלת ארה”ב על סף מיתון אפשרי, הפדרל ריזרב נקט בפעולה דרסטית בשנת 2022 כדי למתן את ההשפעות של אינפלציה גבוהה, בעיות בשרשרת האספקה וסכסוכים גיאופוליטיים מעבר לים. עם דו”ח האינפלציה של יוני המצביע על עלייה של 9.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הפד העלה ביולי את הריבית שלו ב-75 נקודות בסיס זה החודש השני ברציפות. מכיוון שהעלייה משנה לשנה התקררה רק מעט ל-8.5% ביולי ו-8.3% באוגוסט, הפד החליט להעלות את ריבית המדד שלו ב-75 נקודות בסיס נוספות בספטמבר. יתרה מכך, כלכלנים צופים כי הפד עשוי להפעיל העלאות ריבית נוספות בהמשך השנה.
השילוב של עליית הריבית והאינפלציה הפך את עסקאות הנדל”ן המסחריות לקשות יותר לביצוע במחצית הראשונה של 2022, עם כמה עסקאות שהיו נסגרות חודשים לפני הורדת ערכן או חזרתן לשוק. בלי קשר, קבוצות נכסי נדל”ן מסחריות רבות אחרות, כמו תעשייתי, ממשיכות לראות עסקאות נדחקות מעבר לקו הסיום.
האם נדל”ן עדיין מהווה גידור טוב מפני אינפלציה? מה קורה בשוק?
בהתבסס על ספקולציות רווחות כי העלאות הריבית של הפד עלולות ללכת רחוק מדי ולהטות את כלכלת ארה”ב למיתון, שוק המניות היה בלתי צפוי, והגיב בדרגה גבוהה של תנודתיות. באופן השוואתי, אני מאמין שנדל”ן יכול להישאר דרך אטרקטיבית עבור משקיעים לייצב את התיקים שלהם. לדוגמה, שיעורי ריבית גבוהים יותר מייקרים את מימון רכישת דירה, ובכך משאירים את רוכשי הדירות הפוטנציאליים בשוק ההשכרה ותומכים בביקוש לריבוי משפחתי ולנכס השכרה/בנייה להשכרה חד-משפחתית (SFR/BTR) שיעורים. צמיחת השכירות הרב-משפחתית מתמתנת מקצב השיא שלה בשנת 2021, אך שכר הדירה הממוצע הארצי עדיין עלה ב-10.9% משנה לשנה באוגוסט. דמי השכירות עבור נכסי SFR/BTR, שהפכו לתת-קבוצה פופולרית ביותר בשוק השכירות, המשיכו לגדול גם כן. גורמים אלו מוכיחים כי השקעה בנכסים להשכרה צריכה להמשיך לספק יציבות יחסית בתיק. אבל בסביבה קשה – כמו זו שאנו מתמודדים איתה היום – המשקיעים צריכים להיות חרוצים במיוחד כשהם מחליטים באילו עסקות להשתתף.
אילו צעדים יכולים המשקיעים לנקוט כדי להבטיח שהונם מוגן?
סקירת חומרי השקעה וזיהוי דגלים אדומים חשובה בכל שוק, אך היא קריטית במיוחד כעת. אם עסקה נראית טוב מכדי להיות אמיתית, בהחלט יכול להיות שכן, ואין להקל ראש בשום החלטה על השקעה. הנה כמה גורמים קריטיים שמשקיעים צריכים לחשוב עליהם בעת הערכת עסקה בסביבה הבלתי צפויה של היום:
• נותן החסות. עד כמה נותן החסות מנוסה בשוק? מה הניסיון שלהם עם אסטרטגיית הנכסים/העסקים? מה הרקורד שלהם? כמה שנים במשחק יש לספונסר?
• תנאי העסקה. האם תנאי העסקה נראים סבירים או אגרסיביים מדי?
• התוכנית העסקית. האם התוכנית העסקית של נותן החסות הגיונית? האם הוא נותן מענה לגורמי שוק, כמו אינפלציה, עליית ריבית ובעיות אספקה? האם התשואה מותאמת הסיכון תומכת בביצוע השקעה?
• חיתום. כיצד מתפקד השוק המקומי (גידול בשכר דירה, מקום פנוי, שיעורי מחזור, הקלות, גידול בהכנסה, גידול אוכלוסיה, צנרת בנייה וכו’)?

תוכנית לרוח נגדית גלובלית ומקרו-כלכלית.
כאשר הפד שוקל פעולה נוספת כדי לסייע במתן אינפלציה תוך מתן נחיתה רכה לכלכלת ארה”ב – באופן אידיאלי, הרפיה הדרגתית של האינפלציה ללא זינוק אבטלה מסיבי או התמוטטות כלכלית – אני מאמין שנדל”ן רב-משפחתי נותר מרכיב בר-קיימא של תיק השקעות מגוון. בסופו של יום, אנשים תמיד צריכים מקום לגור בו, בלי קשר למה שקורה בסביבה הכלכלית.
עם זאת, אף השקעה אינה נטולת סיכון באמת, ובמקרה של עסקאות נדל”ן, משקיעים בודדים חייבים לבצע בדיקת נאותות מסוימת כדי להבטיח שהם משקיעים עם פלטפורמה אחראית ושקופה. הערכת גורמים כגון נותן החסות של העסקה, תנאי העסקה, התוכנית העסקית והחיתום יכולה לסייע במקסום החזר על ההשקעה ולהגדיל את הסבירות למימוש מוצלח של תשואה זו כשהזמן מתאים.