איך מאתרים עסקאות ב 20% (לפחות )מתחת למחיר השוק, גם כשהשוק רותח ומאוד תחרותי ?

#יזםהשבוע גילעד בוזגלו #פוסט5 #נדלן_מחתרתי
בתחילת דרכי ניסיתי לאתר עסקאות במחירי מציאה
חיפשתי נכסים שמפורסמים ב market וניסיתי להוריד לעיתים קרובות 20% מהמחיר המבוקש
אחרי מאות נכסים שראיתי ועשרות רבות של הצעות שהצעתי, הבנתי מכאן לא תגיע הישועה ????
הגעתי למסכנה שאם אני יעשה מה שכולם עושים כנראה שאני יגיע לעסקאות ממוצעות במחיר השוק
החלטתי שאם כולם עושים X ומקבלים תוצאה ממוצעות, אני יעשה Y ואולי קבל תוצאות יוצאות דופן
שניתי כיוון והתחלתי לחפש עסקאות “מתחת לאדמה”
אמר לי יזם נדל”ן שהיה סוג של מנטור/והשראה בשבילי, ” תמציא (תייצר )את העסקה אל תחפש אותה”
בהתחלה דפקתי על דלתות מה שכן עזר לי במעט
לאתר עסקאות טובות, אבל גרם לי להתשה, שלא לומר כאבי בירכיים ????
אחרי( שסוג של) ראיינתי כמה וכמה יזמי נדל”ן החלטתי לאמץ את השיטה האמריקאית שבה Wholesale עובדים ולהתאים אותה לשוק הישראלי
בשלב הראשון הורדתי המון המון נסחי טאבו באזור
שבחרתי להתמקד
בשלב השני התחלתי לאתר את מספרי הפלפון של בעלי הנכסים (הרבה בעזרת חוקר פרטי שהוא במקרה גם חבר )
התחלתי להתקשר לבעלי נכסים חלקם משקעים שמחזקים נכסים וחלקם בעלי נכסים שמתגוררים בנכס ושאלתי ” אני מחפש לקנות דירה בבניין שלכם יש מצב שתרצו למכור? אולי בהמשך ? ”
חלקם ניתקו לי את הטלפון בפנים (מה שלא גרם לי להפסיק להתקשר אליהם אחרי כמה חודשים חחח)
חלק אחר אמר התעצבן “איך השגת את הטלפון שלי”
וחלק אחר אמר לי “אוליי בהמשך אני ירצה ”
החלטתי שאני ממשיך לעשות “פולאו אפ” ולשמור על קשר בשביל הספורט עם כול מי שאמר לי “אולי” הכנסתי את לcrm ומערכת תזכורות
והתחלתי לנהל מעקבים אובססיביים חח כול חודשים שלושה אני מתקשר להגיד “היי אתה זוכר אותי? אולי בכול זאת תמכור לי ? אל תשכח להתקשר אליי כשתרצה למכור, תשמור את המספר שלי, לך תדע ”
הצקתי להם בעדינות עד שחלק נכבד מהם שמרו את מספר הטלפון שלי
אתם שואלים איך אני יודע שהם שמרו את מס הטלפון שלי ???? ? ישנה אפלקציה שבטח רובכם מכירים , קוראים לה ME שמאפשרת לראות איך אנשים שומרים אותנו בטלפון
שמתי לי למטרה שכול בעל נכס שיש לו דופק ומחזיק
נכס באזור שאני עובד יקבל ממני טלפון לפחות אחת
לשנה ,במידה והוא לא רוצה למכור, במידה והרחתי שהוא רק חושב על למכור ….חח מסכן היה עדיף לו להחליף מס ????
האמת שאני צוחק הכול נעשה בנחמדות וברוח טובה כשאנשים שביקשו ממני לא להתקשר כיבדתי את בקשתם ולא כפיתי את עצמי, דיברתי רק עם אנשים
שזרמו איתי
כול יום הייתי מתקשר ל 10- 20 בעלי דירות אחרי כמה חודשים הגעתי למצב שדיברתי עם אלפי אנשים , מאות בעלי דירות ששמרו אותי תחת השם “גילעד רוצה לקנות דירה ” (או משהו בסיגנון )
המשכתי לעשות” פולאו אפ ” עם בעלי נכסים בשביל הספורט גם אם חשבתי שלא הולך לצאת מזה כלום
עד שזה קרה התחילו ליפול לעיתים קרובות עסקאות במחירי “מציאה ” ,
צריך לומר את האמת הסטטיסטיקה רעה הרוב המוחץ זה שיחות סרק , מבחינתי ש 1000 אנשים יגידו “לא” ובעל נכס אחד או שתיים בשנה יגיד “כן” זה שווה לי, זה המחיר שצריך לשלם וזה בסדר
עם הזמן פיתחתי עוד שיטות נוספות לאתר בעלי נכסים
* מודעות אבל
*פולאו אפ אחרי בעלי דירות שלא מצלחים להשכיר
* איתור נכסים נטושים
* חיפוש אחרי נכסים עם בעיות משפטיות
*פתקים על הדלתות ” מחפש לקנות דירה- אני לא מתווך ”
לקחתי ברצינות את המוטו של המנטור העיסקי ניר דובדבני שאומר הוא “לא סוגרים עסקה פותחים במערכות יחסים ” מוטו שעשה לי פלאים ????
שיא הפולאו אפ שעשיתי מול בעל נכס הוא 8 שנים
כול חצי שנה הרמתי לו טלפון לשאול מה העניינים
עד שיום אחד רכשתי ממנו את הנכס
לא נעים להגיד אבל מעבר לצורך שלו למכור הוא הוא היה ממש אבל ממש לא מעודכן במחירים, בmarket סכוי קלוש שזה היה קורה
הבנתי שאני לא אוהב תחרות ???? נכס שפורסם או שיש עליו עוד קונים פוטנציאלים פשוט מוריד לי את החשק חח
שמתי לב שבכול פעם שהפוקוס שלי היה על ” אני חייב לסגור עסקה” העסקה התרחקה ממני זה גרם לי להיות פחות משוחרר פחות להתקרב ולהתחבר להבין את הצרכים של האדם שחושב למכור
אין דבר בעולם הזה שהוא בעד שום דבר הבנתי שאם אני רוצה למצוא עסקאות במחירי מציאה אני יצרך לתת משהו, לפעמים זה פיתרון לבעיה שיש לבעל נכס, לפעמים זה אוזן קשת וקשר אישי לאורך זמן (עד כמה שזה ישמע מוזר )
“נדל”ן זה לא בתים נדל”ן זה אנשים” להעריך שווי נכס כול אחד יכול, להגיע/לסגור עסקה זו מיומנות
נרכשת, של יחסי אנוש והבנה עמוקה של הצד השני
בתמונה אני יחד עם השותף לדרך Benny Shalev
אחרי חוזה רכישה של עוד נכס בOhio הפעם דווקא הזדמנות שהיתה בMarket, עפים על עצמנו קצת