האם מחירי הבתים ושיעורי המשכנתא הגיעו לשיא? מבט קדימה מלא תקווה

מחירי הבתים של אמריקה עדיין עולים, ונעים כעת על חציון של 430,000 דולר באפריל. אבל סוף סוף נראה שעלויות הדיור הגבוהות האלה צפויות לרדת, אולי כבר החודש.

כך עולה מדו”ח חדש של Realtor.com®, שמצא כי מחירי הרישום של אפריל עלו ב-2.5% בלבד בהשוואה לשנה קודם לכן. זו הצמיחה השנתית האיטית ביותר שנראתה מאז אפריל 2020, כאשר הסגרים של COVID-19 אילצו את שוק הנדל”ן להיעצר.

לאחר שהשווקים נפתחו שוב, המגיפה שחררה עלייה תלולה וחסרת תקדים במחירי הבתים, והגיעה לשיא של 449,000 דולר ביוני האחרון. אבל הנתונים האחרונים מצביעים על כך שהשוק של המוכר המשתולל הזה אולי הגיע סוף סוף לשיאו ובקרוב ייעלם.

“בקצב ההאטה הזה, מחירי הרישום צפויים לרדת ביחס לשנה הקודמת מתישהו בחודש מאי”, מנבאת הכלכלנית הראשית של Realtor.com דניאל הייל בניתוח האחרון שלה על מגמות הדיור. “עבור קונים, האטה ופוטנציאל ירידה במחירי הרישום יכולה להיות הנחה מבורכת.”

מדוע מחירי הדיור וריביות המשכנתא אולי היו בשיאן

והנה עוד חדשות טובות לחודש מאי: כל עוד האינפלציה ממשיכה לאבד קיטור, הריבית על המשכנתאות עשויה לרדת בקרוב גם כן.

“עם האטה בקצב האינפלציה, הריבית אמורה לרדת בעדינות במהלך 2023”, חזה לאחרונה סם חאטר, הכלכלן הראשי של פרדי מאק.

מנה כפולה זו של תקווה עשויה להיות בדיוק מה שרוכשי דיור צריכים לשמוע עכשיו כדי להגיע לכמה בתים פתוחים ולהתקדם.

“ייתכן שנראה שיפור במחיר הסבירות בהשוואה לשנה הקודמת בחודשים הקרובים”, ממשיכה הייל. עם זאת, “חשוב לציין שהזמינות צפויה להמשיך וליצור רוח נגדית עבור רוכשי דירות רבים השנה”.

ואכן, העלות החודשית של מימון 80% מבית טיפוסי גבוהה ב-19% מאשר לפני שנה, שמסתכמת בתוספת של 340$ לחודש.

עד שהעלויות הללו יורדות, שוק הדיור עשוי להישאר נעול ברובו בתחרות בוהה, כאשר רוכשי הדירות ממתינים לירידת המחירים והמוכרים ימתינו לקונים נוספים שירדו מהצד.

“חלק מהקונים והמוכרים עשויים לרצות לחכות”, אומר לורנס יון, הכלכלן הראשי של האיגוד הלאומי של המתווכים®.

עם זאת המתנה טומנת בחובה כמה סיכונים.

“אפשר להעלות את מחירי הבתים כשהתעריפים נמוכים יותר, במקום שהקונים יוכלו לנהל משא ומתן על מחיר טוב יותר עכשיו ואז למחזר אם התעריפים היו יורדים”, מסביר יון. “עם מלאי כל כך קצר, לא ברור אם הבית המתאים למחיר בשוק יופיע כעת מאוחר יותר.”

מדוע הורדת מחירי הבתים ושיעורי המשכנתא לא יספיקו

למרות שבתים עשויים לעלות בקרוב קצת פחות, רוכשי בתים עשויים להתמודד עם בעיות אחרות. ראשית, פשוט אין מספיק בתים למכירה.

למרות שבאפריל זה נרשמו 48.3% יותר רישומים מאשר שנה קודם לכן, המלאי “עדיין מתחת לרמות שלפני המגפה”, מציינת הייל. “זה אומר שעדיין היו פחות בתים זמינים לקנייה ביום טיפוסי באפריל מאשר לפני כמה שנים.”

בנוסף, קצב גידול המלאי של אפריל הואט זה החודש השני ברציפות, עם 21.3% פחות נכסים טריים שנוספו לתמהיל הכולל באותו חודש.

מוכרים רבים עצרו את הרישום בגלל שהם מרגישים “נעולים” על ידי שיעורי המשכנתא הנמוכים הנוכחיים שלהם.

בנוסף, הסיכוי למכירה עשוי להיראות פחות מפתה, כעת כשהשוק של המוכר הלוהט בשנתיים האחרונות נמצא במגמת ירידה.

באפריל, 12.2% מהבתים הרשומים קיבלו הורדת מחירים. זה מתחת לממוצע של 2017-19, מציינת הייל, ומרמזת כי “ייתכן שהמוכרים קובעים את המחיר המבוקש הראשוני שלהם כך שיתאים יותר לציפיות הקונים ממה שהיה אופייני לפני המגיפה.”

גם בתים משתהים בשוק, בחציון של 49 ימים באפריל. זה 17 ימים יותר מאשר בשנה שעברה, אם כי עדיין קצר יותר מאשר לפני המגיפה.

עם זאת, העתיד נראה מזהיר עבור מוכרים רבים, במיוחד אם הם החזיקו בביתם במשך זמן מה.

“מוכרים שצברו הון עצמי של הבית נמצאים במצב טוב יותר למצוא את הבית הבא שלהם בשוק מתקרר”, אומרת הייל. אבל הם “ייתכן יצטרכו למתן את הציפיות למכירת ביתם הנוכחי”.

איפה מסתתרים שווקי דיור בר השגה

בינתיים, רוכשי הבתים סורקים למרחקים אחר בתים במחיר סביר.

רבים מכוונים למטרו פחות יקר באמצע המדינה, אם כי זה, בתורו, גרם למחירים להתחיל לעלות באזורים אלה. המחירים עלו הכי הרבה בהשוואה לשנה קודמת בממפיס, טנסי (31.7%), מילווקי (21.7%) וקנזס סיטי, מיזורי (21.1%).

מהצד השני, אזורים שמשכו את הכי הרבה עולים חדשים במהלך המגיפה – והמחירים בהם פרחו – הופכים כעת רבים מהדפוסים הללו. ירידות המחירים הגדולות ביותר נראו באוסטין, טקסס, שם המחירים ירדו ב-8.8% משנה לשנה; לאס וגאס, שם ירדו ב-7.1%; ויוסטון, ירידה של 4.6%.

יון סבור שרבים מהמהלכים למרחקים ארוכים שנוצרו בעקבות תחילת העבודה מרחוק ב-2020 עשויים להסתיים, אך סידורי העבודה עדיין ישחקו תפקיד בקביעת היכן אנשים גרים.

“מהלכים אזוריים למרחקים ארוכים יהיו מוגבלים – למשל, מעבר לשוק המשתלם מאוד של סינסינטי מסן פרנסיסקו”, הוא אומר. “אבל ללכת למחוז הבא ולפרברים החיצוניים יהיה פופולרי. בתים זולים יותר בטבעות החיצוניות, ומי שיש לו אפשרות לעבוד מדי פעם מהבית לא יצטרכו לנסוע כל יום”.