מימון ועבודה עם משקיעים

#יזםהשבועOri Halpert #פוסט#5

מעבר לעבודה בשכונה בדטרויט, רכשתי כמה נכסים מחוץ לדטרויט בערים טובות. הבתים היו במצב טוב בסה”כ אבל היו צריכים עדכון, כל אחד ברמה אחרת. מה שנכון גם לבתים בדטרויט וגם לאלו שמחוץ לדטרויט הוא נושא המימון ועבודה עם משקיעים, בעיקר כשנדרש שיפוץ גדול.

בתחילת הדרך, כשעשיתי פליפים גייסתי משקיעים ונכנסו שותפים בLLC לכל פרויקט. מהר מאוד הבנתי שזה לא יעיל. גם מבחינת ההתעסקות-צריך לפתוח המון חברות, להגיש דוחות וכו’, וגם אם חס וחלילה פרויקט אחד לא מצליח, זה לא מעניין את המשקיעים שחבר’ה בפרויקט אחר עשו 40 אחוז תשואה בשנה.

החלטתי שאני רוצה לגייס כסף מגופי מימון ולא לעבוד עם משקיעים, אך הבנתי שלפרויקטים לשיפוץ משמעותי לא משתלם לקחת את הכסף מהבנק. סיבה ראשונה, המימון מהבנק לשיפוץ מגיע היום ל9 אחוז ריבית, ובנוסף לזה עלויות סגירה של עוד 3 -4 אחוז הכוללות את כל ההוצאות הנלוות כמו שמאי, הוצאות משפטיות של הבנק שהלווה משלם וכו’. סיבה שניה, את הכסף לבנק צריך להחזיר כל חודש וחודש. לא מעניין אותו שאין לך הכנסה במהלך השיפוץ. סיבה שלישית היא התעסקות ובירוקרטיה.

הבנתי שהדרך הכי טובה תהיה, לשלב בין משקיעים לבנק. הדרך שבה אני עובד היום היא קבלת כסף ממשקיעים בהסכם הלוואה בריבית קבועה מראש, ללא קשר להצלחת הפרויקט, כך שהסיכון נופל עלי כיזם במאה אחוז. המשקיע מקבל 10 אחוז ריבית לשנה, שזה לא רע בהתחשב בכך שאין לו סיכון, מכיוון שמדובר בהלוואה ולא בהשקעה. כמובן שאני כיזם צריך לדאוג שתמיד יהיה לי גיבוי למקרה שפרויקט לא יצליח ויהיה לי מאיפה להחזיר את הכסף. כך אני נותן ריבית גבוהה למשקיע, אבל עדיין פחות ממה שיעלה לי בבנק כי אין לי עלויות סגירה עם משקיע. אין לי צורך בתזרים במהלך השיפוץ ובתקופה שלפני שנכנס דייר לגור בבית, כי המשקיע מקבל את הקרן והריבית רק בסוף 12 החודשים. אין בירוקרטיה והתעסקות. WIN WIN לכולם, כולל למשקיע שמקבל וודאות וגם לא צריך להגיש דוחות מס וכו’ בארצות הברית.

לאחר גמר השיפוץ וכשכבר יש דייר בנכס, אני פונה לבנק ומקבל 75% משווי הנכס בריבית של 7.5 אחוז-8 אחוז מהכסף שאני מקבל מהבנק אני יכול להחזיר למשקיע כולל הריבית שלו. אני נשאר להחזיק את הנכס, והמשקיע יכול להמשיך לסיבוב נוסף או לקחת את הקרן של ההשקעה ואת הריבית בחזרה.

מכיוון שנוצרת השבחה משמעותית לשווי הנכס, הrefinance מכסה את הקרן והריבית, ולפעמים גם נשארים כמה אלפי דולרים רווח שלי כבונוס.