מהו בית התחלתי? הבתים הקטנים והזולים שלא נבנים יותר

בעלות על בית קטן על חלקת אדמה הפכה לשם נרדף לחלום האמריקאי – סימן לשגשוג ולניידות חברתית.

ובעבר החלום התחיל עם בית התחלתי. בית זה נתפס כשלב הראשון בסולם הנכסים ונטה להיות קטן יותר ופחות יקר.

“מבחינה קונספטואלית, בית התחלתי הוא בית שנרכש בפעם הראשונה במטרה להשיג דריסת רגל בבעלות על בתים”, אומרת הכלכלנית הראשית של Realtor.com, דניאל הייל.

כיום, קשה להשיג בתים במחירים סבירים. הנה הסיבה – ומה רוכשי בתים יכולים לעשות בנידון.

ההיסטוריה של בית התחלתי

הבתים ההתחלתיים בארה”ב היו בתים קטנים עם שני חדרי שינה עם חדר רחצה אחד ומעט תוספות.

הם יוצרו בייצור המוני על ידי בונים כמו ויליאם לויט כדי לענות על מצוקת דיור חמורה לאחר מלחמת העולם השנייה. חיילים משוחררים חזרו הביתה מהמלחמה, נישאו והקימו משפחות, ומאות אלפי אנשים נזקקו למקום מגורים.

עד 1947, לויט, שייצרה המוני צריפים של הצבא במהלך המלחמה, פתחה בתים קטנים בלונג איילנד, הראשון מבין שבעה לויטאון בארה”ב ובפורטו ריקו. מפתחים אחרים בתחומים אחרים הלכו בעקבותיהם במהרה.

כחלק מהצעת החוק של GI, כמה ותיקים הפכו לראשונה לזכאים להלוואת בית בגיבוי ממשלתי ללא מקדמה. אז בתים אלה, שעוצב בצורה דומה ומיוצרים בסגנון פס ייצור, צצו כדי לענות על הביקוש.

מה מגדיר בית התחלתי – גודל, עלות או שניהם?

הבתים ההחלתיים הראשונים היו קטנים – מ-800 ל-1,000 רגל רבוע. הם היו קופסתיים, עם גג משופע, תוכנית קומה פתוחה בסגנון ישן, ועיצוב פנים רגיל ולא דקורטיביים.

“בית התחלתי הוא בדרך כלל קטן יותר ובמחיר נמוך יותר ויכול להיות בית שהקונה מצפה שיצמח בעוד מספר שנים”, אומרת הייל. “אבל הרעיון מאחורי רכישת אחד הוא לחוות בעלות על בתים ולהתחיל לצבור הון עצמי שניתן להשתמש בו מאוחר יותר כדי להתקדם לבית גדול יותר.”

בשנות הארבעים, בתים היו ברי השגה, מה שהפך את הטיפוס לשלבים לבניית עושר דרך רכוש אפשרי. בשנת 1947, בתים מתחילים עלו בין 8,000 ל-12,000 דולר. זה $109,000 עד $168,000 בדולרים של היום.

איפה הבתים ההתחלתיים של היום?

למרבה הצער, אין הרבה היצע כדי לענות על הביקוש לבתים התחלתיים נכון לעכשיו.

מאגר הבתים ההתחלתיים לא רק הצטמצם, אלא גם המחיר גדל, על פי נתוני Realtor.com.

בשנת 2019, מחיר המחירון החציוני לבית כזה היה כ-220,000 דולר – שמשק בית שמרוויח כ-50,000 דולר בשנה יכול להרשות לעצמו. עד 2021, אותו בית נמכר ב-325,000 דולר – עלייה של 48%. היום, זה אפילו יותר.

וכך, בין ריבית גבוהה יותר של משכנתא לבין מחירי בתים מרקיעים שחקים בשל מלאי נמוך, רוכשי בתים התחלתיים היום מרגישים מתרחקים יותר ויותר מהבעלות על הבית.

מחסומים לבניית בתים התחלתיים

גורמים רבים משפיעים על היתכנות של קבלנים להקים בתים קטנים ובמחיר סביר, כולל עלויות הקרקע, העבודה והחומרים.

“אבל המחסום הגדול ביותר קשור לחוקי ייעוד ולקודי בנייה”, אומר מנכ”ל Eclipse Cottages, ג’סטין דרפלין, שמפתח קהילות של בתים זעירים ירוקים בדרום קרוליינה. “רוב היחידות בשטח של 1,000 רגל מרובע מוערמות זו על זו ומפותחות כמתחמי דירות”.

בונים אומרים שהעניין של הצרכנים בפיתוחי דיור צפופים פשוט לא קיים. סקר של Pew לאחרונה הראה כי 6 מתוך 10 אמריקאים יעדיפו בתים גדולים יותר המרוחקים זה מזה. זה עשוי להיות אחד ההסברים מדוע הבית החדש הממוצע הוא 2,600 רגל מרובע ועולה בערך 332,524 דולר לבנות.

אבל יש סיבה נוספת: בתים גדולים יותר יכולים לקבל מחירי מכירה גדולים יותר.

“מפתחים לרוב בונים בתים גדולים יותר כי הם רווחיים יותר”, מסביר דרפלין. “הם יכולים למכור יותר מדה רבועים ולגבות מחירים גבוהים יותר עבור בתים גדולים יותר.”

איך למצוא בית התחלתי

בתים התחלתיים לא נבנים כמו פעם, אבל הם עדיין אי שם. וזכור, “בית התחלתי עבור קונה אחד לא יכול להיות בית התחלתי עבור קונה אחר,” מציינת הייל.

“בחירת בית התחלתי כרוכה בדרך כלל בחיפוש אחר בתים קטנים יותר ובמחיר סביר יותר”, מוסיפה הייל. “יש חוקרים המגדירים זאת לפי ספירת חדרי שינה נמוכה יותר או מדה רבועים, בעוד שאחרים עשויים להסתכל על התמחור – או העלות הממשית של הדולר או העלות של בית ביחס לנורמה מקומית כלשהי.”

אז כשאתם מחפשים בית, התחילו בקטן. חפש בתים בתקציב שלך עם מינימום חדרי שינה.

או ללכת על בית קטנטן במקום בית התחלתי

כדי לתת מענה לצורך בבתים התחלתיים של ימינו, מדינות רבות חברו לממשלת ארה”ב כדי להילחם בהתנגדות NIMBY (מגמת “לא בחצר האחורית שלי” לתיאור שכנים שנלחמים בפיתוח סמוך) על ידי מתן הקלות מס ותמריצי בנייה או על ידי ביטול מגבלות ייעוד.

בנוסף, שמונה מדינות העבירו לאחרונה חוקים המאפשרים לבנות יחידת דיור נלווית, או ADU, על מגרש מגורים חד-משפחתי, ומדינות נוספות יזמו חוקים דומים. ADU הוא בעצם בית שני וקטן יותר שנבנה מאחורי הבית הראשי.

חלק מהקונים אפילו יצטמצמו בשמחה. אתה יכול לראות זאת בכוח ההתמדה של תנועת הבית הקטנטן ובפופולריות של תוכניות כמו “Tiny House Nation”.

“יש תנועה הולכת וגוברת לבתים קטנים וברי קיימא יותר”, אומר דראפין. הבתים שהחברה שלו מפתחת מגיעים עם חוזה חכירה, בדומה לדגם של פארק נייד, והשירותים הקהילתיים כוללים דברים כמו גינת כלבים ושביל אופניים אל העיר. הקוטג’ הגדול ביותר בגודל 400 רגל מרובע, עם אפשרות להרחיב אותו על ידי הוספת לופט ומרפסות.

הביקוש לבתים קטנים, ברי קיימא, שנבנו לאחרונה הוא חזק, לפי דראפלין.

“פרטים ומשפחות רבים, כולל אנשי מקצוע צעירים, מחפשים באופן פעיל בתים קטנים יותר”, הוא מוסיף.