התרסקות חמורה מגיעה עבור נכסי משרדים בארה”ב, אומרים משקיעים

מחירי המשרדים בארה”ב צפויים להתרסקות, ושוק הנדל”ן המסחרי עומד בפני עוד תשעה חודשים נוספים של ירידות, על פי סקר Markets Live Pulse האחרון של בלומברג.

כשני שלישים מ-919 המשיבים שנסקרו על ידי בלומברג מאמינים ששוק המשרדים האמריקאי יתאושש רק לאחר קריסה חמורה. רוב גדול עוד יותר אומר שמחירי הנדל”ן המסחרי בארה”ב לא יגיעו לתחתית עד המחצית השנייה של 2024 או מאוחר יותר.

אלו חדשות רעות עבור חובות הנדל”ן המסחריים של 1.5 טריליון דולר, שעל פי מורגן סטנלי צפויים להגיע לפני סוף 2025. מימון מחדש לא יהיה קל, במיוחד כ-25% מהנכסים המסחריים שהם בנייני משרדים. מדד גרין סטריט למחירי נכסים מסחריים כבר ירד ב-16% מהשיא שלו במרץ 2022.

ערכי הנכסים המסחריים נפגעים קשות ממסע ההידוק האגרסיבי של הפדרל ריזרב, אשר מעלה עלות מרכזית של בעלות על נכס – הוצאות המימון. אבל מלווים המבקשים להוריד את החשיפה שלהם כעת מוצאים מעט אפשרויות טעימות, מכיוון שאין הרבה קונים המשוכנעים שהשוק קרוב לתחתית.

“אף אחד לא רוצה למכור בהפסד עצום”, אמרה ליאה אוברבי, אנליסטית ב-Barclays Plc. “אלה נכסים שלא צריך להימכר לפרקי זמן ארוכים, וזה אומר שהמחזיקים צפויים לעכב מכירה כל עוד הם יכולים”.

מה שמוסיף לצרות הוא מתח בקרב בנקים אזוריים, שהחזיקו בכ-30% מהחוב לבניין משרדים נכון לשנת 2022, לפי דו”ח מרץ של Goldman Sachs Group Inc. בנקים קטנים יותר ראו את הפיקדונות שלהם מתכווצים בכמעט 2% במהלך 12 החודשים שהסתיימו בשנת אוגוסט, לפי הפד, לאחר קריסת בנק עמק הסיליקון ובנק חתימות. זה מתורגם לפחות מימון לבנקים, מה שנותן להם פחות יכולת להלוות.

מה שמוסיף לצרות הוא מתח בקרב בנקים אזוריים, שהחזיקו בכ-30% מהחוב לבניין משרדים נכון לשנת 2022, לפי דו”ח מרץ של Goldman Sachs Group Inc. בנקים קטנים יותר ראו את הפיקדונות שלהם מתכווצים בכמעט 2% במהלך 12 החודשים שהסתיימו בשנת אוגוסט, לפי הפד, לאחר קריסת בנק עמק הסיליקון ובנק חתימות. זה מתורגם לפחות מימון לבנקים, מה שנותן להם פחות יכולת להלוות.

ייקח עד שנת 2027 עד שחוזי השכירות הקיימים היום יעברו לציפיות הכנסות נמוכות יותר, כך עולה ממחקר של Moody’s Investors Service שפורסם במרץ. אם המגמות הנוכחיות מתקיימות, אז ההכנסות עד אז יהיו נמוכות ב-10% מהיום.

“זה נוטה להיות חישוב איטי עבור הנדל”ן בארה”ב כאשר התעריפים משתנים”, אמר אוברבי של ברקליס. “וסקטור המשרדים נמצא במצוקה עמוקה, שיקח הרבה זמן להסתדר”.

גם אם תהיה ירידה רצינית וממושכת בנדל”ן מסחרי בארה”ב, כולל הפסדי הלוואות גדולים ממגזר משרדי מכתש, אוברבי לא חוששת שזה יאיים על יציבות השוק הכוללת. מגזר הנכסים גדול, אבל החוב מתפזר על פני מגוון רחב מספיק של משקיעים כדי לספוג הפסדים, אמרה.

מלבד ריביות גבוהות, המשרדים נאבקים עם דיירים שמצמצמים או עוברים דירה, כשהמגמה חזקה במיוחד בארה”ב, שבה עובדי משרדים נרתעים יותר לתג מאשר באירופה או אסיה. חלק מההתנגדות לחזרה למשרדים ניתן לייחס לכאבי נסיעה. יותר מ-40% מהמשיבים מ-MLIV Pulse אמרו שהם יתפתו להגיע למשרד לעתים קרובות יותר אם יהיו להם אפשרויות תחבורה ציבורית טובות יותר זמינות.

כ-20% מהנשאלים אמרו כי התרחקו ממשרדו במהלך המגיפה ורק 3% התחרטו על בריחתם. כמעט שליש אמרו כי הנסיעות שלהם התארכו מאשר לפני קוביד, כנראה בגלל שהם עברו או בגלל קיצוצים בשירותי התחבורה של תקופת המגיפה.