הזמן הכי טוב לרכוש נדל”ן הוא אתמול

#יזםהשבוע לירן רוטר #פוסט5

“הזמן הכי טוב לרכוש נדל”ן הוא אתמול”

המשפט הזה מלווה את קרן ואותי כבר 20 שנה ורק לפניי 5.5 שנים עשינו את הצעד, למה? זו שאלה טובה….תמיד יש לכולנו תירוצים…

בפוסט הזה אני רוצה לנסות ולסייע לכם לקצר את 15השנה שלקח לקרן ולי לעשות את הצעד. יש כמה עובדות לגביי נדל”ן מניב בארה”ב, שאולי יעזרו לכם:

– היצע הבתים בארה”ב, לעומת הביקוש, בפער עצום והבעיה הרבה יותר רחבה ממה שאנו מכירים בישראל. האוכלוסיה בארה”ב גדלה ב 30% ב 30 שנה האחרונות, בעוד קצב התחלות הבניה לא מצליח להדביק את הפער. בנוסף, בראייה סטטיסטית של 30 שנה אחורה, יש עלייה עקבית במחירי הבתים….לא מפתיע.

– שוק הנדל”ן בארה”ב עצום ומורכב ממיקרו שווקים קטנים – כדי לדעת היכן להשקיע בנינו מחשבון ניתוח שווקים שמשקלל 5 נתונים קריטיים ונותן לכם תמונה מאוד ברורה היכן שווה לרכוש נדל”ן מניב בארה”ב. מי שרוצה לקבל את המחשבון, תרשמו תגובה ונשלח לכם.

– הבניה בארה”ב שונה מישראל: בעוד בישראל רוב הבניה היא לגובה, בארה”ב רובה מאופיינת בבתים פרטיים. שלד הבית הפרטי בנוי לרוב מעץ, בניגוד לישראל – שהבנייה מבלוקים ובטון. לכן משך הזמן שלוקח לבנות בית חדש בארה”ב קצר משמעותית מבישראל.

– מרכיב הקרקע בארה”ב, יחסית לעלות הבניה, זול משמעותית מהיחס שקיים בישראל. לכן למבנה עצמו ואיך שהוא נראה יש משמעות הרבה יותר גדולה. וזה אומר שאפשר להשביח ערך של נכסים בצורה משמעותית, אם משפצים אותם בצורה יפה ומתאימה לאיזור שלהם.

– ניתן לקחת הלוואות בארה”ב, גם אם אין לנו אזרחות ישראלית!! נכון לימים אלו, ניתן לקבל באזור 60-65% מערך הרכישה. הריביות בארה”ב גבוהות מישראל, ונכון להיום הן עומדות על +-7.8-8.5% לזרים (זה נשמע גבוה, אבל אם יש עסקה שעושה שכל והמספרים מסתדרים, זה שווה).

– יש שקיפות מידע מאוד גבוהה לגביי הנכסים שאנחנו רוכשים. בנוסף, ברוב המקרים הרכישה עצמה מלווה בחברת עורכי דין וחתמים חיצוניים לעסקה (“חברת טייטל”), שבוחנים שהנכס שנרכוש נקי מכל שעבוד או חוב, ואף נותנים לנו ביטוח על זה!

– אפשר לרכוש בסכום נמוך משמעותית מישראל, ההמלצה שלי היא להתחיל בסכום של סביב 100 אלף דולר ומעלה, לא פחות.

– מסלולי המיסוי בישראל (נכון להיום) על רווחים מפעילות נדל”ן מניב בארה”ב עומדים על 15% או לפי דרגת המס השולי שלנו (מומלץ בחום להיעזר ברו”ח ישראלי כדי לדעת אילו מהם עדיף לנו…אין אמת אחת כי המסלולים שונים זה מזה בהוצאות שמוכרות לנו ואילו שלא מוכרות).

– בארה”ב המיסוי על רווחים נע ע”פ מדרגות מיסוי (אותו עיקרון כמו מיסוי על הכנסה ממשכורת בארץ). אנחנו קודם נשלם מס בארה”ב (אם בכלל…) ואז נשלם השלמה בארץ. יש לא מעט הוצאות מוכרות בארה”ב ולכן יש לא מעט מקרים שאנו לא נשלם כלל מס על הרווחים בארה”ב.

– התשואות שניתן להשיג, ברוב המקרים, מרכישת נדל”ן מניב, נעות בדרך כלל בין 6-10% שנתי (לפני מס ולפני עליית ערך).

השתכנענו? אז איך מתחילים:

– לימוד עצמי: חיבור לקבוצות פייסבוק ייעודיות (לנדל”ן ולעניין יש קהילה מההמת ותומכת!), הצטרפות לוובינרים או ללכת להרצאות פרונטאליות. בנוסף, אני ממליץ לשמוע פודקאסטים בדרך לעבודה ומהעבודה הביתה….עדיף להעשיר את עצמנו מאשר להתעצבן בפקקים, לא? (ככה אנחנו גם לא פוגעים בזמן העבודה שלנו והקשב שלנו מופנה כל כולה למעסיק שלנו ולצרכי החברה).

– דוגמאות לפודקאסטים באנגלית: Bigger Pockets, Morris Invest – מאוד מומלצים להתחלה.

– מי שרוצה להיות היזם בעצמו (כלומר לייצר את הקשרים המקומיים, לאתר עסקאות, ולכתת רגליים), מומלץ לקחת קורס רציני, ארוך ומקיף – יש כמה כאלה בישראל. הקורס ייתן ידע תיאורטי מקיף, אבל הקסם שלו טמון בקהילה התומכת שנכנסים אליה.

– לאחר שרכשנו ידע בסיסי, כמו כל דבר בחיים: אפשר לעשות לבד או להיעזר באיש מקצוע שיסייע לנו בתהליך הרכישה. יש לא מעט כאלה ורובם טובים. אולם, אני אישית ממליץ להיעזר בליווי של גורם שגם מחזיק בנכסים דומים באותו האזור – כי אז הם יוכלו לסייע לכם גם בהמשך הדרך ולא רק ברכישה…מניסיון – זה קריטי למי שרוכש בתים…(צריך לזכור שיזמות נדל”ן זה קשרים אישיים – יזם שאין לו נכסים באזור אותו הוא משווק, גם הקשרים שהיו לו לאט לאט ישחקו…)

מקווה שהנחתי כאן כמה עובדות מעניינות על נדל”ן מניב בארה”ב וגם שרטטתי כמה צעדים כדי להתחיל ולפעול בכיוון.

תזכרו…כל דבר מתחיל מצעד קטן…

בתמונה: כמה רגעים מאחת הנסיעות שלנו לארה”ב, מלא צעדים קטנים שהפכו לאט לאט לצעד קצת יותר גדול. ויש עוד דרך ארוכה לצעוד בה

יש פה כמה פגישות עם אנשי הקשר שלנו במילווקי, ועם קולגות.