חוסכים לבית? הנה מה שאתם צריכים

הסכום המינימלי הדרוש למקדמה תלוי בעלות הבית ובסוג המשכנתא. מקדמה קטנה יותר עשויה להוביל לתשלום ביטוח משכנתא.

ניו יורק – אולי שמעתם שתזדקקו למקדמה של 20% כדי לקנות בית. אמנם יש סיבה שהמספר הזה נראה סטנדרטי, אבל 20% אינם חקוקים באבן. משכנתאות רבות דורשות מהלווים 3% או 3.5%, ולחלק מהלוואות אין מינימום.

מחיר המכירה החציוני של בית בארה”ב ברבעון הראשון של 2024 היה 335,500 דולר, לפי ספקית נתוני הנדל”ן ATTOM. באותה תקופה, המקדמה החציונית הייתה 26,700 דולר, או 8% ממחיר הבית החציוני.

עם זאת, נתונים אחרים מצביעים על אחוז גבוה יותר. בדו”ח “מגמות דורות של קונים ומוכרי בתים 2024”, איגוד המתווכים הלאומי מצא שהמקדמה החציונית בקרב כל הקונים (כ-6,817 בעלי בתים חדשים) היא 15%.

זה דומה ל”סקירת הנדל”ן הכללית בארה”ב” החודשית של ATTOM, אשר למאי 2024 מעמיד את מחיר מכירת הבתים החציוני הלאומי על 384,375 דולר ואת המקדמה החציונית על 60,202 דולר, או 15.6%.

ככל שמחירי הבתים עלו, כך גם סכומי ההלוואה. ברבעון הראשון של 2024, המשכנתא החציונית על בית צמוד קרקע הייתה 329,800 דולר, עלייה של למעלה מ-7% משנה לשנה, לפי ATTOM. לעומת זאת, המקדמה ביחס לגדלי המשכנתא ירדו: 26,700 הדולר ברבעון הראשון של 2024 ירדו בכמעט 21% מ-33,750 דולר ברבעון הרביעי של 2023.

בדיוק כפי שמחירי הבתים משתנים מאוד ברחבי ארה”ב, סכומי המקדמה משתנים לפי מיקום. התשלומים הגבוהים יותר נוטים להתרכז במדינות בעלות גבוהה יותר כמו קליפורניה, הוואי, מסצ’וסטס וושינגטון.

כשאין לכם 20% למקדמה

הסכום המינימלי שתזדקק למקדמה תלוי בעלות הבית ואיזה סוג משכנתא אתם מקבלים. דרישות המינימום נעות בין ללא תשלום כלל ל-5%.

לווים רבים משלמים יותר מהמינימום, בין אם באמצעות חיסכון, מתנות או סיוע במקדמה.

למעשה, 14% מבעלי הבתים הנוכחיים השתמשו במתנה פיננסית מבני משפחה וחברים עבור מקדמה עבור ביתם הראשון, בעוד ש-14% נוספים השתמשו בהלוואה או תוכנית סיוע עבור קונים ראשונים, על פי סקר התשלומים האחרון של Bankrate.

ככל שתשקיע יותר, תצטרך ללוות פחות ותשלם פחות ריבית. יש גם סיכוי גבוה יותר לקבל ריבית טובה יותר על המשכנתא שלך.

מקדמה גדולה יותר משמעותה גם ליותר הון עצמי בבית להתחיל – נכס שניתן להקיש, כמו גם הגנה פוטנציאלית מפני ירידות בערכי הבית.

אם אתם מקבלים הלוואה קונבנציונלית או FHA ויכולים לשלם לפחות 20%, אתם גם תמנעו מהדרישה לרכוש ביטוח משכנתא, הוצאה נוספת על תשלום המשכנתא החודשי שלכם.

עם זאת, יש מקום למקדמה קטנה יותר, גם אם זה אומר לשלם ביטוח משכנתא.

אם אתם שוכרים כבר זמן מה ויש לכם חסכונות מוגבלים, שילוב של לפחות המקדמה המינימלית עשוי להיות עדיף על המשך השכרה, במיוחד אם צרכי הדיור שלכם השתנו.

שאלות נפוצות

מהי מקדמת המשכנתא הטיפוסית לרוכשי בית ראשון לעומת רוכשי בית חוזרים?

נכון לשנת 2023, מקדמת המשכנתא הטיפוסית לרוכש בית ראשון הייתה 8%, בעוד שהמקדמה הטיפוסית לרוכש בית חוזרים הייתה 19%, על פי האיגוד המתווכים הלאומי®.

כיצד אוכל להימנע מתשלום עבור ביטוח משכנתא מבלי לבצע מקדמה של 20%?

אם אתה משלם פחות מ-20% מהלוואה קונבנציונלית, לא תוכל להימנע לחלוטין מביטוח משכנתא פרטי. כמה מלווי משכנתאות מציעים משכנתאות “ללא PMI”. אמנם לא תצטרך לשלם עבור PMI עם הלוואות מסוג זה, אך תשלם ריבית גבוהה יותר, מה שעלול לעלות לך יותר לאורך זמן מדמי הביטוח.

פתרון אפשרי נוסף: משכנתא בחזרה. תממן 80% ממחיר הבית במשכנתא אחת, תיקח משכנתא שנייה ב-10%, ואז תשלם עם 10% הנותרים במזומן. המשכנתא השנייה הזו, בתוספת ההשתתפות של 10%, למעשה מעניקה לך מקדמה של 20% – כך שתימנע מ-PMI. אם אתה רוכש בית בפעם הראשונה, אתה עלול לקבל הפסקה ב-PMI בכל מקרה. תוכניות רבות לרכישה ראשונה מגיעות עם פרמיות מופחתות.

כיצד אוכל לממן מקדמה?

הדרכים הנפוצות ביותר לממן מקדמה כוללות חיסכון, שימוש במתנה מקרובים או חברים או קבלת מענק או סיוע אחר. חלק מהקונים לווים או מושכים כספים מחשבונות פרישה או מוכרים השקעות. עם זאת, אתה מקבל את הכספים שלך, רק הקפד להחזיק אותם בחשבון הבנק שלך למשך חודשיים לפחות לפני הגשת בקשה למשכנתא. אם לא, סביר להניח שתצטרך לספק תיעוד נוסף כדי להוכיח מאיפה הגיע הכסף.