תהליך והתקדמות

#יזםהשבוע שני עמרם #פוסט5

בעסקאות הבאות כבר התמקדנו באזורים טובים יותר של העיר תוך שלקחנו את השבחת הנכס רמה אחת מעל. הנכס הראשון שסימן את שינוי האסטרטגיה היה בשכונה מבוקשת בעיר ונמצא לאחר חיפושים ולא מעט הצעות שהגשנו. 

הכל נראה היה מבטיח. שכונה מבוקשת ואיכותית לצד רווח מספיק בטוח בין ההוצאות שצפינו לבין ה ARV שהוערך על בסיס בתים דומים שנמכרו באותה שכונה. האקסל שיקף מרווח ביטחון ואכן, הפכנו את הנכס לבית מהחלומות, השקענו מחשבה בפרטים הקטנים, דמיינו את המשפחה שתגור שם וחשבנו כיצד הבית ייתן מענה לצורכיהם בצורה המיטבית. היינו מושקעים בבית עם כל הנשמה, עבדנו בו בעצמנו בסופי שבוע, עד כדי כך שחשבנו לעבור אליו בעצמנו. 

יחד עם זאת, העסקה הזו לא צלחה. תוך כדי תנועה מחירי הבניה התייקרו בטירוף נוכח האינפלציה הגוברת ומרווח הביטחון באקסל הלך והצטמצם. במקביל, הריבית החלה לטפס וידענו שמעתה יהיה קשה יותר לאנשים לקחת משכנתאות מה שמוריד את הכדאיות עבור קונים פוטנציאלים שרק לפני כמה חודשים יכולים היו לרכוש אותו ולעמוד בתנאי המשכנתא. כעבור כמה חודשים שהבית עמד ריק ולא התקבלו הצעות מספיק טובות, ובלית ברירה, בדקנו על האפשרות לרכוש בעצמנו את הנכס אלא שהריבית על המשכנתא היתה כל כך גבוהה שגם השכירויות הגבוהות בשכונה הזו לא היו מכסות אותה. המשכנו לשבת על הבית, לשלם את ריבית ה Hard Money  ולהחזיק אצבעות אחרי כל showing  שהיה שהפעם תגיע ההצעה המיוחלת. 

כעבור חמישה חודשים הגיעה ההצעה הגבוהה ביותר שכיסתה את ההוצאות אך הותירה אותנו ללא רווח. הבנו שכל יום נוסף בו אנחנו מחזיקים את הבית אנחנו מפסידים ומוטב שנשחרר אותו ונעבור הלאה. וכך עשינו. למרות הכול, זו בכל זאת עסקה שאני גאה בה – היא חייבה קבלת החלטות בתנאים לא פשוטים של חוסר ודאות בשוק. 

תהליך העסקה הזה היה כל כך קשוח וחייב אותנו בחשבון נפש מעמיק שהוליד שיעורים חשובים וביניהם ההבנה המתסכלת לפיה לא תמיד יש קורלציה בין מידת העבודה הקשה שמושקעת בעסקה לבין הרווחיות. ומה מאז? על כך בפוסט הבא, האחרון והמעניין ביותר.