המספרים האחרונים של מכירות בתים אומרים שני דברים על שוק הנדל”ן

מדי חודש, איגוד המתווכים הלאומי מפרסם נתוני מכירת בתים קיימים. הנתונים האלה נמצאים בפיגור של חודש ומסכמים את המכירות, כך שהם לא אומרים לנו איפה השוק נמצא כרגע, אבל אנחנו יכולים להשתמש בהם כדי לראות לאן הולכות המגמות. זו לא הייתה שנה נהדרת לנדל”ן.

בסוף השנה שעברה חזה איגוד המתווכים הלאומי כי המכירות יעלו ב-13.5%. נראה שההערכה הזו, המבוססת על ירידת שיעורי המשכנתאות, הייתה אופטימית. דוח מכירות הבתים הקיימים ביולי הראה שהמכירות ירדו ב-2.5% משנה לשנה; עם זאת, הם עלו ב-1.3% לעומת החודש הקודם, וסיימו מגמה של ירידה במכירות.

האם 6% יספיקו כדי להזיז את השוק?

המשכנתאות זינקו עד ל-8% בסוף 2023. לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים הלאומי, קרא ל-6% למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה כמטרה לשגרה חדשה. אנחנו עדיין במרחק של כחצי אחוז מהיעד הזה. סקר שוק המשכנתאות הראשוני האחרון של פרדי מאק הגיע ל-6.46% לתקופה של 30 שנה. עם זאת, לאחר מספר שבועות חיוביים, נתונים עדכניים של איגוד בנקאי המשכנתאות הראו כי בקשות למשכנתאות ירדו מעל 10% משבוע לשבוע. זה יכול להיות זמני או בגלל עונתיות או שזה יכול לרמוז שהקונים ממתינים למהלך הבא של הפד בספטמבר מתוך אמונה שהריבית תרד.

תעריפים נמוכים יותר הם סימן חיובי עבור הקונים בסך הכל, אבל אפילו בשיעור של 6%, הבתים עדיין יקרים הרבה יותר ממה שהיו לפני שנה. מחיר המכירה החציוני של הבתים הקיימים ביולי מנתוני האיגוד הלאומי של המתווכים היה 422,600 דולר. זו הייתה ירידה של למעלה מ-1% מהחודש שעבר אך עלייה של 4.2% משנה לשנה. גם אם שיעורי המשכנתא יורדים, אם המחירים ימשיכו לעלות, הקונים עדיין יתמודדו עם אותם אילוצים. לוגאן מוהטשאמי, אנליסט ראשי ב-Hosing Wire, אמר ל-CNBC שהירידה הנוכחית בריביות המשכנתאות לא בהכרח תזיז את המחט לבתים קיימים. למעשה, הוא מאמין שידרשו 4% עד 6% כדי ליצור שינוי משמעותי במכירות. “אני מאמין שתהיה לזה השפעה רבה יותר על מכירות בתים חדשים מכיוון שהבונים עדיין יכולים לשלם תעריפים”, אמר. “לא ראיתי שום דבר שיש בו צמיחה מתמשכת בשוק מכירות הבתים הקיים עד שנקבל שיעורים מתחת ל-6% ושהוא יישאר שם.”

האם הכל עדיין קשור למלאי?

ההבדל בין השוק של הקונה והמוכר מסתכם במלאי. מלאי גבוה יותר, בתיאוריה, יוריד מחירים. המלאי גבוה יותר, עלייה של 0.8% ביולי לאיצע של ארבעה חודשים, ומתקרב לאיצע של שישה חודשים הדרוש לשוק מאוזן. יותר בתים למכירה יורידו את המחירים לאורך זמן, אבל לעתים קרובות יש פיגור בין מה שקונה חושב שבית צריך לעלות לבין מה שהוא נמכר עבורו. לכן, דבר אחד שכדאי לפקוח עליו הוא הורדת מחירים. נתוני יולי של זילו הראו כי ל-26% מהבתים באתר הייתה ירידה במחיר. זה עשוי להיות סימן שהדברים מתייצבים.

מלאי נמוך עדיין נותן לבוני בתים קצת יתרון. ברבעון השני הרווחים קוראים לבונה בתים יוקרתיים Toll Brothers, המנכ”ל דאג יארלי הציג את היתרון שהוא רואה לחברה שלו, ואפקט הנעילה שומר על רוב בעלי הבתים עם משכנתא של מתחת ל-5% בבתיהם הנוכחיים. “אפילו כשהריביות ירדו, אנו מאמינים שהיצע הבתים יישאר מאותגר בגלל כמעט 15 שנים של תת-ייצור. שיעורים נמוכים יותר לבדם לא יטפלו במלואו בתת ההיצע הכרוני של דיור”, אמר יארלי.

מספרים לאומיים אינם מספרים את הסיפור של שווקים בודדים. עם זאת, הם כן נותנים צוהר לשוק מכירות בתים קיים שעדיין צריך משהו לעבור כדי לעבור מעבר למצב הקיים. לורנס יון כינה את השוק הנוכחי ‘איטי’, מתאר טוב למצב של לחכות ולראות.

נעל תעריפים גבוהים עכשיו עם התחייבות לטווח קצר

להשאיר את המזומנים שלך במקום שבו הם לא מרוויחים כלום זה כמו בזבוז כסף. ישנן דרכים בהן תוכל לנצל את סביבת הריבית הגבוהה הנוכחית באמצעות השקעות נדל”ן בשוק הפרטי.