פוסט הערכה

#יזמתהשבוע נטע אור #יזםהשבוע #פוסט5

את הפוסט הבא אני מקדישה לגל לביא.

חברת הקהילה, אישה קסומה ומשקיעה מבריקה.

נפטרה אתמול מסרטן, אחרי מלחמה ארוכה,

והיא רק בת 33.

* כמעט 2 מיליון דולר בעסקה *

לעיתים אני נשאלת איך נכנסתי לבנייה חדשה,

או פיתוח קרקע, כשהיה לי אפס ניסיון בזה.

התשובה היא שאחרי הפליפים, נפל לי האסימון –

שלעולם לא אשלוט בצד המקצועי, כמו אנשי המקצוע,

ולכן המיקוד שלי הוא ביצירה ושימור של שותפויות,

עם אנשי המקצוע הטובים ביותר שאני יכולה למצוא,

במקביל לניתוח כדאיות שמרני, וניהול סיכונים.

גם את איזור הוואלי בטקסס, לא הכרתי בכלל.

למעשה, הוא לא עמד כמעט באף קריטריון,

שלומדים בשיעור של “בחירת לוקיישן”.

כשהגעתי, בקושי סטארבקס היה שם,

ובעיקר מלא מלא שדות תירס.

למרות שהאיזור מתהדר ב”הגירה חיובית”,

נתוני הגירה, הכנסה פשיעה או אבטלה –

אולי נראים טוב במצגת שיווק למשקיעים,

אבל הם לא מה שקובע אם הפרויקט יצליח,

ולכן הם פחות מעניינים אותי.

אני מנתחת מספרים קונקרטיים עדכניים מהשטח –

קומפס, DOM, ביקוש, היצע, עלות ביצוע, וזמנים.

את פרויקט וואלי ראנץ’ אני זוכרת, כאילו זה אתמול.

(תכלס זה היה אתמול, פחות או יותר)

עמדתי עם אוסקר מול שדה תירס ענק,

והרגשתי כמו מופסה וסימבה במלך האריות.

הוא סיפר בביטחון ובהתלהבות על הפוטנציאל,

ואני רק זיקקתי מספרים, בניתי אקסל בראש,

וראיתי דולרים בעיניים.

התאהבתי ביצירה הזו של האיש מאין,

אנחנו אשכרה הולכים להקים שכונה.

וואלי ראנץ’ היא שכונה של 185 בתים.

קרקע של 55 ACRES, בעיר מרסדס בטקסס.

פרויקט פיתוח כולל בשלב ראשון את הכנת הקרקע,

לאחר מכן, הרצה של צנרת מים וביוב תת קרקעית,

חיבור הצנרת לנקודות האספקה של העירייה,

ולבסוף סלילת הכבישים.

בכל פרויקט יש מספר חודשי בירוקרטיה,

בהם אנחנו מאשרים את תכנית הפיתוח בעירייה,

ובמקביל עובדים על המימון הבנקאי.

האסטרטגיה שלי היא להכניס משקיעי חוב בהתחלה,

שאותם מחליפים משקיעי ההון בפרויקט בהמשך.

בדרך הזו, תשואת הפרויקט לא נשחקת,

בגלל ההמתנה על הקרקע, לעירייה ולמימון.

השוק היה בסימן שאלה, ולא היה ברור לאן הוא ילך.

לכן, רכשנו את הקרקע ב-1.1M עם משקיעי חוב.

את האור הירוק מהעירייה קיבלנו יחסית מהר,

אבל הבנק הכין אותנו לתהליך אישור ארוך.

זו הייתה תקופה לא יציבה בבנקים, הריביות עלו,

ופיתוח קרקע מלכתחילה לא הפייבוריט של הבנקים.

ידעתי שאני צריכה להתקדם, ומהר.

מכיוון שוואלי לא היה פרויקט הפיתוח הראשון שלנו,

כבר ידעתי שהפיתוח הוא 6-8 חודשים.

הבנתי שלשבת ולחכות למימון בנקאי, שלא בטוח אקבל,

עלול לעלות לי ביוקר ולייצר נזק.

החלטתי שאני יוצאת לפיתוח, עם משקיעי חוב בלבד.

היתרון בעבודה עם משקיעי חוב ללא בנק, זה הבטוחה.

משקיעים מקבלים משכנתא מלאה ויחידה על הקרקע.

יתרון נוסף הוא הבירוקרטיה הפשוטה, ואחוז המימון הגבוה.

החיסרון זה העלות (אני משלמת למשקיעי חוב ריבית של 12%).

עם זאת, בפרויקט עם רווחיות גבוהה כל כך,

אין עבורי המון משמעות לאחוז ריבית לכאן או לכאן,

ולכן תמיד אעדיף לתת עוד קצת למשקיעים, כשאפשר.

את הפרויקט חילקנו ל-2 שלבים, שביצענו בזה אחר זה.

האסטרטגיה שלי הייתה שמכירות השלב הראשון,

יוכלו לממן את עלות פיתוח הקרקע של השלב השני.

בנוסף, סגרנו מול קבלן הפיתוח “קרדיט” (עם ריבית),

לכן חלק מעלות הפיתוח שילמתי רק בסוף הפרויקט.

זה חסך לי מאמצי גיוס, ועלויות מימון.

כמות הבלת”מים בפרויקט הזה הייתה מטורפת,

ורק המחישה לי עד כמה אין לנו שליטה בכלום,

חוץ מבניית תכנית שמרנית, וניהול הסיכונים.

הבלת”מ המטומטם ביותר היה כשגילינו,

שנקודת מים של העירייה, עליה התבססנו, לא קיימת.

זה היה יכול להיות פחות הזוי, אילולא העירייה עצמה,

היא זו שסיפקה לנו מידע בנוגע לנקודות המים הקיימות.

עלה לנו ב-120K, למשוך צנרת נוספת לנקודה חדשה,

אחרי שהעירייה הועילה בטובה לשלם חצי.

את 93 המגרשים הראשונים שלנו, מכרנו לקונה אחד.

זו הייתה מכירה מדהימה של 4.3M.

היינו אמורים למכור גם את שלב 2 לאותו קונה,

והמגרשים כבר היו על חוזה.

אבל לאחר סיבוכים פנים ארגוניים אצלו,

ולאחר שמשך אותנו כמעט שנה –

העסקה נפלה, ויצרה לנו הרבה נזק.

למודי קרבות ובלת”מים, עלינו בחזרה על הסוס,

ומצאנו בחודשים האחרונים קונים מחדש.

חברים, לא סתם אני אומרת שזו רכבת הרים.

כמות הדברים הדרמטיים שקורים במהלך הדרך,

בשילוב עם הסיכון, הסיכוי, האדרנלין, הריגוש,

הפחד, וגודל האחריות על כספי משקיעים –

לא מתאים לכל אחד ואחת.

עלות הקרקע והוצאות נלוות: 1.2M

עלות פיתוח סופית כולל בלת”מים: 4M

מכירות שלב 1: 45K * 93 = 4,185,000$

מכירות שלב 1 נטו: 4.1M

מכירות שלב 2 (על חוזה): 45K * 92 = 4,140,000$

מכירות שלב 2 נטו: 3.9M

עלויות נוספות והוצאות מימון: 900K

סה”כ רווח בעסקה: 1.9M

ניפגש מחר בפוסט סיכום.

נטע