מימון יצירתי

יזם השבוע: אורי אלפרשטיין #פוסט5

לנדל”ן יצירתי נחשפתי אי שם בשנת 2019 כאשר הייתה לי דירת קונדו שרכשתי על מנת שיהיה לי איפה להיות בזמן שאני מגיע לעיר ובשלב כלשהו החלטתי לעבור לדירה אחרת באזור טוב יותר אז מצאתי קונה והתקדמנו עם החוזה. בשלב מסוים הוחלף ה HOA של הקונדו ו HOA החדשים החליטו על מדיניות חדשה בה כל הדירות במתחם יהיו מעכשיו בעלי בתים ולא שוכרים. ה HOA שלח אימייל לקונה שלי עם ההוראות החדשות והקונה החליט לרדת מהעסקה. באותו רגע זה היה ממש מתסכל אבל בראיה לאחור אני יכול רק להודות שזה קרה כי כך נחשפתי לאסטרטגיית ה Land Contract.

התחלתי לחקור את האסטרטגיה ולא האמנתי שאפשר למכור את הנכס בתשלומים. באותם ימים הייתה לי עובדת שסיפרה לי שכך היא עושה עם בעל הבית שלה וזה הדליק אותי עוד יותר.

בתקופת הקורונה פחדתי להחזיק רנטלים עם דיירים רגילים ולא היה לי צוות גדול כדי לעשות סקיילינג אמיתי, אז אפשרות ה Land Contract נראתה ממש קורצת.

אחרי שעשיתי את כל הטעויות האפשריות בעסקה הראשונה, למדתי שהאסטרטגיה עובדת מעולה באזורי C.

בניגוד ל Owner Finance ב Land Contract ה Deed נשאר אצלינו עד התשלום האחרון של הקונה.

יש הרבה אנשים שרוצים להיות בעלי בתים אבל הם לא Qualified על ידי הבנק בגלל כל מיני סיבות כמו קרדיט סקור ועוד. כיון שבתקופה ההיא הייתי המלך של אזורי ה C ידעתי לאתר נכסים שבורים ב30K-40K ולשפץ אותם עד 20K כדי שיהיו Rent Ready כך שהאול אין בעסקה לא יעבור את ה 60K-70K.העובדת שלי אמרה לי שהיא יכולה לאתר לי מלא קונים וכך פתאום התחלתי למכור נכסים ב 90K-100K בריבית של 11% עם מקדמות של 10% מהרכישה שהם Non refundable ותשלומים בגובה שכירות רגילה למשך 10-15 שנים כאשר כל תשלום מורכב מקרן וריבית עד ל Payoff. יש מקרים שהקונה פתאום משלם מספר גדול של תשלומים כדי לסיים מהר יותר מה שמשפר לנו את העסקה כי הרווח נעשה על פחות זמן.

זו אסטרטגיה מעולה כשלא רוצים להתעסק עם ניהול עצמי או חברות ניהול מכיוון שאני בעצם הבנק ובנק לא משלם מיסי עירייה ,ביטוח, תחזוקה וכו’ הבנק רק בודק שהכסף נכנס בזמן. מוסר התשלומים של הקונים גבוה יותר מדיירים רגילים.

יש כל מיני ניואנסים באסטרטגיה שחשוב לדעת ולהכיר כמו כמה ריבית מותר לקחת? מה קורה שהדייר לא משלם ועבר את ה 20% תשלומים? האם אז ניגש ל Eviction רגיל או שמא Foreclosure , איך להסביר לרו”ח את העסקה, Dodd-Frank ועוד.

Owner Finance

בהחלט אחת החביבות עליי. רק השנה הצלחתי להגדיל את הפורטפוליו בכ 15 נכסים. מה שיפה באסטרטגיה הזו היא העובדה שבמקום לקנות במזומן או עם Private lender אני מקבל את המימון ישירות מהבעלים וחוסך את כל הפרוצדורה שהייתי צריך לעבור עם לנדר מה שיכול להאיץ ולפשט את התהליך, ניתן לנהל משא ומתן על גובה הריבית, תנאי ההחזרים. עסקת Owner Finance אפשר להנדס בכל מיני דרכים והכל בסוף זה משא ומתן מול המוכר.

במקרה אחד, הוצע לי נכס ברחוב Burleigh ב Garfield Heights התלבטתי אם לקנות בגלל שהמספרים היו קצת גבוליים אבל החלטתי ללכת על זה והסוף היה טוב ואז לאחר מספר חודשים הוצע לי נכס נוסף באותו רחוב והפעם שמחתי לאור ההצלחה הקודמת. תמיד כשאני עושה אנליזה לנכס אני בודק אותו באתר של הקאונטי כדי לוודא שכל הנתונים של הנכס נכונים אבל גם לבדוק האם למוכר יש נכסים נוספים שהוא מעוניין למכור. בדקתי וגיליתי שלמוכר יש עוד כ 30 נכסים, הרמתי טלפון לסוכנת וביקשתי ממנה לבדוק עם המוכר אם יהיה מעוניין למכור את כל הנכסים ב Owner finance? להפתעתי הוא הסכים לקבל הצעה על 10 נכסים. כל הנכסים התאימו ל Buy box והיו מתוחזקים לא רע וכולם עם דיירים עם שכירויות נמוכות לעומת מה שאפשר לגבות בשוק, בטח אם משווים לדייר סקשיין 8.לאחר משא ומתן קליל וקצר הסכמנו על $95,000 לנכס עם 30% מקדמה ו 7% ריבית לשנה. בדיוק השתחררו להם כ $500,000 מחבילת ריפייננס אחרת שהשלמתי אז היה לי את המזומן ויצאתי לדרך. המטרה הייתה קודם להעלות את השכירויות קרוב מספיק למחיר השוק ולתת להם הזדמנות להיות דיירים טובים. אני לא אוהב להוציא דיירים מהבית. הצוות שלי דואג להסביר להם שהמודל שלנו הוא לעבוד עם דיירי סקשיין 8 בלבד ומראים להם כמה שכירות אנחנו יכולים לקבל אם היינו מחליטים להוציא אותם.אחת הסיבות שאני רוצה שהם ישארו היא בגלל שאם כולם יעזבו במכה אחת אצטרך להוציא בין $150,000 ל $200,000 נוספים כדי להכין את היחידות לאינספקשיין של סקשיין 8. נכון לכתיבת שורות אלו

4 דיירים משלמים כ $1,300 – ריפייננס הושלם בהצלחה עם מעט הון עצמי

2 דיירים עזבו, שיפצנו ועכשיו יש דיירי סקשיין 8 שמשלמים + $1,800 – ריפייננס הושלם בהצלחה וכל ההון העצמי חזר

2 נכסים עם דיירי סקשיין 8 שירשתי שגובה השכירות היה פחות מ $1,000 והבעלים מעולם לא חשב שאפשר להעלות את השכירות. לנכס אחד עשינו Rent increase וקיבלנו הצעה מעודכנת של $1,800 והשני בתהליך אויקשיין – כרגע רק אחד מהם בתהליך ריפיננס והשני ממתין שהדיירת תצא ולשיפוץ.

2 נכסים מכרתי

והנכס האחרון הדיירת החליטה לעזוב וגם שם נצטרך לשפץ.

יש לי עוד 4 חודשים כדי להשלים את העסקה וגם אם לא אספיק תמיד אפשר לגייס כסף חדש במידה ואצטרך לנכסים שלא הספקתי

מאז אותו בעלים מכר לי נכס נוסף במתכונת הזו וכבר הספקתי להשלים את הריפיינס. ונכס נוסף קניתי ממנו במזומן.

במקרים אחרים אני מציע מקדמה ואז תשלומים למשך 5 שנים ולאחר מכן בלון. לפעמים אני מציע תשלום קרן וריבית ולפעמים רק תשלומי קרן, זה משתנה לפי הבית,הבעלים וכו.

Gator

ערוץ חדש מעניין מאוד שהתחלתי איתו לאחרונה . מדובר באסטרטגיה של הלוואות לטווח קצר עם החזר מטורף על כל טרנזקציה. במקרה אחד יצא לי להלוות ליזם כלשהו $125,000 לחודש או פחות תמורת 10% כי ההלוואה מהלנדר שלו התעכבה והוא היה חייב לסגור תוך שעות. הלנדר המשיך להתעכב כ-20 יום ובסופו של דבר חזרו הביתה $135,000. במקרה אחר, יזם אחר היה צריך להראות שיש לו כסף בחשבון במסגרת הלוואה שהוא רוצה לקחת וחלק מהדרישות שהוא התבקש להראות זה שיש לו בחשבון כ-$14,000. עשיתי לו העברה, הוא עשה צילום מסך והחזיר לי תוך 10 דקות $14,500. במקרה אחר הולסלר עלה על עסקה נהדרת שהיה בטוח שיהלסל במהירות והיה חייב להפקיד בטייטל $5,000 הוא פנה אליי ועשינו הלוואה לחודש כאשר לא משנה מתי הוא מחזיר לי במהלך החודש הוא יחזיר לי $7,000. במקרים מורכבים יותר אפשר להלוות כסף ליום-יומיים לטובת דאבל קלוזינג של מישהו אחר תמורת 3%-4%. טרם התנסיתי בזה אבל אני בטוח שגם זה יגיע

Wholesaling

כדי להגדיל את ההון העצמי אני מהלסל/מפליפ נכסים שלא מתאימים קריטריונים שלי

לפני הקורונה, כשהריביות היו באזור ה-4%-5%, השוק היה חם והיו המון קונים על כל נכס. בניגוד להיום, אז בכלל לא הייתי מבזבז זמן על אתרים כמו זילו ודומיו ,כי פשוט לא הייתה אפשרות לרכוש נכסים ב 70 סנט על הדולר לכן, החלטתי שאני הולך להיות הולסלר ולאתר בתים ישירות מהמוכרים עצמם בכל דרך אפשרית

רכשתי ידע בנושא ויצאתי לדרך. בהתחלה התחלתי עם Va אחת שמתקשרת כל היום וכשיש Lead מעניין היא שולחת את הקלטת השיחה ואני הייתי אמור לקחת את זה משם כ Closer. למזלי כבר בחודש הראשון הגיעו מספר לידים והתחלתי פולואפים לא עם האנגלית הכי טובה אבל זה עבד. אחת השיחות הייתה עם אישה מבוגרת שבעלה נפטר והשאיר אותה עם 2 דופלקסים באזור C.היא רצתה להיפטר מהם כי זה היה כאב ראש עבורה. באותם ימים דופלקסים עובדים דומים נמכרו באזור ה 60K-50K והצלחתי לשים אותם על חוזה על 21K כל אחד, סה”כ 42K. שני הנכסים היו במצב תחזוקתי לא רע ומכרתי את החוזה תוך שבוע ב 42K כל אחד.באותו רגע רציתי מזה עוד והתחלתי לפתח דרכים נוספות כדי לייצר לידים כגון Drivers programs,קמפיינים של טקסטים,מיילים,Google Ads ,Bird Dogs ומה לא.

היום קל יותר לקנות מהמרקט והפולואפ היחידי שאני צריך לעשות הוא מול הסוכן של המוכר, לכן אני מזניח את ההולסלינג אבל עדיין עושה עסקה אחת או 2 בחודש. כשמגיע Lead שלא מתאים לקריטריונים שלי או לא הצלחתי לגייס מסיבה כלשהי אני פשוט מנסה להלסל לקונה קצה שאני מכיר את ה Buy Box שלו.

מחלקת ההולסלינג מחולקת אצלי ל 2 מחלקות עיקריות: Acquisition ו Disposition.

לעיתים אני פשוט מאתר מהמרקט ולפעמים מקבל נכס מהולסלר ועושה איתו Joint Venture, הרבה פעמים סוכנים שולחים לי נכסים דקה לפני שהם מעלים ל MLS ועוד ועוד סוגים של עסקאות. רוב העסקאות שאני מאתר עפות מהר מאוד כי אני עובד עם VIP Cash Buyers בלבד, כשיש נכס טוב על חוזה אין צורך להשקיע ב Disposition יותר מידי. מבחינתי, אם לא הצלחתי להעיף נכס תוך יום אחד כנראה אני מפספס משהו כך שאני מקפיד לא לעלות על חוזים סתם.

פליפים

גם את מחלקת הפליפים אנחנו מפתחים ונכון לעכשיו יש לנו על המרקט 2 נכסים ועוד 3,4 בתהליך שיפוץ. גם שם העדיפות לעבוד ללא/מעט הון עצמי ואנחנו משתמשים ב Hard Money,משקיעי חוב, שת”פים וכו.

לסיכום, בעבודה בתחום הנדל”ן בארה”ב, ישנם תמיד אתגרים חדשים והזדמנויות לחדש ולשפר. כל יום מביא עמו חוויות חדשות והזדמנויות לצמוח, ואני אוהב ללמוד, להתנסות ולהתפתח. אם יש משהו שלמדתי, זה שככל שמעמיקים בתחום, כך מגלים עוד אפשרויות ומגלים את התשוקה וההנאה שביצירת הצלחות חדשות.

בתמונה, אני והבנק