הורדת ריבית הפד, שצפויה באמצע ספטמבר, עשויה להגביר את שוק הדיור על ידי הורדת ריבית המשכנתא בעקיפין. תעריפים נמוכים יותר יכולים לעורר היצע וביקוש.
וושינגטון – הפדרל ריזרב מילא תפקיד מפתח באופי רכבת ההרים של שוק הדיור מאז 2020. לאחר תקופה של עלייה, ולאחר מכן יציבות, ריביות ששמרו על מכירות בתים מושתקות, הפד אמור לחזור להורדת הריבית החודש. כשזה יקרה, מה יקרה לשוק הדיור? כיצד ישפיעו קיצוצי הפד על שוק הדיור?
שוק הדיור יכול להרוויח מהורדת ריבית הפד, מה שבטוח יקרה כשקובעי המדיניות ייפגשו ב-17 וב-18 בספטמבר.
“הורדות הריבית של הפד באופן כללי יביאו לריבית משכנתא נמוכה יותר, שהיא דחיפה ברורה לשוק הדיור”, אומר גרג מקברייד, CFA, אנליסט פיננסי ראשי של Bankrate. “אבל זה לא יקרה בן לילה או כתגובת ברך להורדת הריבית הראשונית של הפד”.
“ברגע שהריבית מתחילה לרדת, אני חושב שיש פריחה – בצד רכישת הבתים, אבל גם בצד בניית הבתים – באמצעות גישה להון”, אומר ג’ים טובין, מנכ”ל האגודה הלאומית של בוני בתים.
בעוד שרוכשי בתים יקבלו בברכה חדשות על ריבית נמוכה יותר, הם יכולים גם להתמודד עם אותה עלייה במחירי הבתים שהחלה בפעם האחרונה שהפד הוריד את הריבית, ב-2020.
“ריביות נמוכות יותר עשויות לעורר גם היצע וביקוש מוגדל של בתים”, אומר מקברייד. התרחיש הטוב ביותר הוא ירידה הדרגתית בתעריפים שמועילה לבוני בתים, רוכשי בתים ומוכרי בתים, במקום צניחה חדה בריביות המשכנתאות שמובילה לעלייה בביקוש שההיצע לא יכול לעמוד בקצב”.
בעוד שהפד אינו קובע ישירות את שיעורי המשכנתא, הוא שולט בתעריף הקרנות הפדרליות, שקובע באופן כללי כמה עולה ללוות כסף, כולל עלות הלוואות לבית.
ממרץ 2022 עד יולי 2023, הפד העלה ריבית זו בסך הכל 11 פעמים ומאז החזיק בה בין 5.25% ל-5.5%. היו לכך השפעות אדווה בשוק הדיור, כולל על מחירי הבתים והמכירות.
לפני מחזור העלאת הריבית האחרון, שוק הדיור פרח הודות לשיעורי משכנתא נמוכים, כמו גם תיאבון לעבור דירה במגיפה. בתקופה לא ודאית זו, העלות של משכנתא ל-30 שנה ירדה ל-3%, כאשר הפד הוריד את הריבית לאפס.
העומס בביקוש הזה העלה את מחירי הבתים. ביוני 2020, משכנתא קבועה ל-30 שנה עמדה בממוצע על 3.44%. באותו חודש, המחיר החציוני למכירת בית קיים היה 294,400 דולר. שנה לאחר מכן, התעריפים עדיין היו ב-3, אבל מחיר הבית החציוני עלה ל-362,800 דולר – עלייה של 23%.
מאז, שיעורי המשכנתא עלו בצורה ניכרת. כך גם מחירי הבתים, אם כי במידה פחותה.
יש גם קשר בולט בין העלאת הריבית הראשונה של הפד במרץ 2022 לבין ירידה במכירות בתים.
כאשר התעריפים עלו באותה שנה ולתוך 2023, הקצב השנתי של מכירות בתים קיימים ירד, מממוצע של 5.33 מיליון ברבעון השני של 2022 לממוצע של 3.88 מיליון ברבעון הרביעי של 2023. כאשר התעריפים חזרו בקצב ברבעון הראשון ברבעון השנה, הקצב השנתי של מכירות הבתים עלה.
בהסתכלות על השנתיים האחרונות, מכירות בתים קיימים נמוכות כעת ב-32% בהשוואה ל-2022.
למהלכים של הפד הייתה גם השפעה מסוימת על מלאי הדיור, שלא עמד בקצב הביקוש עקב שנים של בנייה מופחתת, עליית עלויות החומר, מחסור בכוח אדם ולאחרונה, אפקט הנעילה.
כאשר הפד הוריד את הריבית ב-2020, העלייה בביקוש לרוכשי הבתים התנגש במפולת של בעלי בתים המחזירים מימון להורדת תעריפים, ומשאירים אותם בבתיהם במקום להוציא את הנכסים הללו לשוק. עד 2022, אספקת החודשים של מלאי בתים קיימים הגיעה לשפל של 1.6 חודשים, על פי איגוד המתווכים הלאומי®. בדרך כלל, מלאי נחשב מאוזן לחצי שנה.