בעוד שהפחתת הריבית – שיכולה להוזיל עוד יותר את שיעורי המשכנתא – תעזור לרוכשי הבתים, ישנן רוחות נגד אחרות בחודשים האחרונים של 2024.
נקודות מפתח:
הפדרל ריזרב צפוי להכריז על הורדות הריבית ב-18 בספטמבר. השאלה היא אם הם יתחילו בהורדה של 25 נקודות בסיס או יהיו אגרסיביים יותר.
ציפיות השוק כבר הורידו את שיעורי המשכנתאות ל-30 שנה לכמעט 6%, הרמה הנמוכה ביותר מזה שנה.
עם זאת, שיעורי משכנתא נמוכים יותר לא בהכרח מתארים עלייה במכירות הבתים, עם זאת, כאשר עונת המכירה מסתיימת והרוכשים עדיין מתמודדים עם מחירי בתים גבוהים.
עם הפדרל ריזרב מוכן להתחיל להוריד את הריבית בפעם הראשונה מזה ארבע שנים, יש תקווה בענף הנדל”ן שזה יוביל לעלייה מאוחרת בעונה – אבל המגמות הנוכחיות מציעות שסוכנים צריכים למתן את הציפיות הללו לעת עתה.
לפד, שמסיים את פגישתו בספטמבר מחר, יש כמה אפשרויות כשהוא מנסה לאזן את האינפלציה עם “נחיתה רכה” המונעת מיתון. שאלה מרכזית למשקיעים ולאנליסטים בשוק הדיור היא האם הפדרל ריזרב יוריד את הריבית ב-25 נקודות בסיס או יבחר בהורדה אגרסיבית יותר של 50 נקודות בסיס.
עם תוצאה לא ברורה, “זה כמעט בלתי אפשרי להימנע מתנודתיות”
אנליסטים מציבים את הסיכויים לקיצוץ של 50 נקודות ב-40%, בעיקר על סמך התקררות שוק העבודה בחודש שעבר, אמר סם וויליאמסון, הכלכלן הבכיר First American – אבל הוא חושב שהפד ילך עם הפחתה קטנה יותר כדי להתחיל.
“אף על פי שניתן לדון בקיצוץ של 50 נקודות בסיס במהלך הפגישה, זה לא סביר כי הפד רוצה להימנע מהעברת תחושת אזעקה או איתות שהם עשויים להיות מאחורי העקומה בהורדת הריבית. בנוסף, הנתונים הכלכליים האחרונים לא הראו עוד יותר הידרדרות”, אמר וויליאמסון.
עם זאת, הריבית על המשכנתאות נמצאת במגמת ירידה בשבועות האחרונים, מה שמצביע על כך שהשווקים צופים קיצוץ אגרסיבי. Mortgage News Daily העריך כי הריבית הקבועה ל-30 שנה עמדה על 6.11% ל-17 בספטמבר, ירידה של כמעט חצי אחוז בהשוואה לחודש לפני. זה גם קרוב לשפל של 52 שבועות.
סוחרים לא מתעניינים רק בגודל הקיצוץ הראשון – הם גם יקשיבו מקרוב למה שיש לפדרל ריזרב וליו”ר ג’רום פאוול לומר כשהם דנים בתחזיות כלכליות, אמר מתיו גרהם, סמנכ”ל התפעול של Mortgage News Daily.
“זו תהיה פגישת הפד הראשונה מזה זמן רב שבה היה פיצול שווה בתוצאות החזויות. בכל פעם שתוצאה מובטחת תפתיע כמחצית מהשוק, כמעט בלתי אפשרי להימנע מתנודתיות”, אמר גרהם בהודעה בבלוג ב-16 בספטמבר.
מה זה אומר על מכירות הבתים?
גם אם שיעורי המשכנתאות ירדו עוד יותר בעקבות פגישת הפד, אין ערובה שמכירות הבתים יחזרו ברבעון האחרון של 2024.
זה היה המקרה בקנדה, שם החל הבנק המרכזי להוריד את הריבית ביוני. ביצעו קיצוצים נוספים ביולי וספטמבר, ובכל זאת, Global News מדווחת שמכירות הבתים ירדו ב-2.1% באוגוסט בהשוואה לשנה לפני. הבדל מרכזי אחד בין כלכלת קנדה לארה”ב הוא ששוק העבודה בקנדה חלש יותר – שיעור האבטלה עמד על 6.6% באוגוסט, לעומת 4.2% בארה”ב.
עונתיות היא גם גורם. המלאי והביקוש של הקונים נוטים להצטמצם בסתיו, וגם אם התעריפים ירדו בהדרגה בשאר השנה, ייתכן שהם לא יירדו מספיק כדי לפתוח רבים מבעלי הבתים שיש להם תעריפים נמוכים במיוחד, אמר וויליאמסון.
בעוד ששיעורי משכנתא נמוכים יותר יסייעו לנגישות, מחירי הבתים נותרו גבוהים. רדפין דיווחה כי מחירי הבתים בארה”ב עלו ב-0.5% באוגוסט, העלייה הגדולה ביותר מחודש לחודש מאז אפריל. אולי יהיו יותר קונים שמחפשים, אבל ככל שפחות רישומים חדשים יוצאים לשוק, כל הקלה על משכנתא יכולה להתאזן על ידי מחירים גבוהים יותר.
“המחירים המשיכו לזחול במהלך הקיץ האיטי והבלתי רגיל הזה למכירות בתים, כאשר שיעורי המשכנתאות ירדו וההיצע נותר נמוך באופן עיקש”, אמר הכלכלן הבכיר של רדפין שהריאר בוכרי. “אם שיעורי המשכנתאות יירדו עוד יותר בסתיו הקרוב – ואנו מצפים שיעשו זאת – סביר להניח שצמיחת המחירים תתגבר ככל שרוכשי בתים פוטנציאליים יחזרו לשוק”.
עדיין מקווים לקצת אקשן בסתיו הקרוב
למרות הרוחות, עלייה במכירות הבתים לא יוצאת מהכלל. הייתה עלייה קטנה בסוף 2022 כשהריביות ירדו, מה שמעיד על כך שהצרכנים אכן מגיבים לתנועות הריבית.
מגזר אחד של תעשיית הנדל”ן שיכול לראות דחיפה בסתיו הקרוב אם הריבית תרד עוד יותר הוא שירותי המשכנתאות. כ-4 מיליון בתים עשויים להיות בשלים למימון מחדש עם תעריפים של כ-6%, אמרה סלמה הפ, הכלכלנית הראשית של CoreLogic. אבל ייתכן שהתעשייה תצטרך לחכות עוד קצת כדי לראות שוק פעיל יותר מאוזן.
“הירידה האחרונה בריביות המשכנתאות תורמת למומנטום לקראת נורמליזציה ולשחרור פוטנציאל שוק הדיור בשנים הקרובות”, אמרה הפ.