שיעורי המשכנתא יורדים, אבל הבתים לא צפויים להיות זולים יותר – הנה הסיבה

שיעורי המשכנתא יורדים, אבל זה לא מבטיח שהבתים יהיו ברי השגה יותר ב-2025.

ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה ירדה ל-6.2% נכון ליום חמישי, ירידה משיא של 7.79% במאי. עבור קונים רבים, זה אומר חיסכון של מאות דולרים בתשלומי המשכנתא.

אבל החיסכון הזה מחזיר את הקונים לשוק. מכירות בתים קיימים עלו ב-1.3% ביולי, לאחר חמישה חודשים של ירידות, לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי. כאשר יותר קונים מתחרים על מספר מצומצם של בתים, המחירים צפויים לעלות.

מדוע ריבית נמוכה יותר של משכנתא יכולה להוביל לעליית מחירי הבתים 

בעוד ששיעורי משכנתא נמוכים יותר עוזרים לקונים, הכוח הגדול יותר בשוק הדיור הוא ההיצע. מחסור ארוך שנים בבתים – לפחות 4 מיליון, על פי האומדן האחרון של NAR – פירושו שהיצע הבתים לא יכול לעמוד בקצב הביקוש הגובר, מה שדוחף את המחירים למעלה.

“בעיקרון, המחיר משתפר באופן זמני עם תעריפים נמוכים יותר, אבל התחרות על מלאי דיור מועט מקזזת לעתים קרובות את החיסכון הזה, במיוחד בשווקים עם נחשקות גבוהה שידוע שיש להם היצע מוגבל כמו ניו יורק”, אומרת מגי קנט, סוכנת נדל”ן ב- CORE ומכירות ב-Eastlight Condominiums בניו יורק.

מכירות הבתים הקיימים היו קרובים לשפל היסטורי במשך רוב הקיץ, שכן עליית שיעורי המשכנתא גם דחקה את הקונים מהשוק וגם הרתיעה את בעלי הבתים למכור, מכיוון שרבים מחזיקים בהלוואות בריבית נמוכה יותר.

בערך ל-86% מהמשכנתאות הקיימות יש שיעורים של 6% או פחות, מה שמקשה על בעלי בתים להצדיק מעבר ולקחת משכנתא חדשה עם שיעור גבוה יותר.

“אם שיעורי המשכנתאות ירדו מתחת ל-6%, זה צפוי להגביר את הביקוש לבתים, מה שעלול להעלות את המחירים”, אומרת קנט. היא אומרת שיכולנו לראות עלייה חציונית “צנועה” במחירי הבתים של 3% או 4%.

הריבית על המשכנתא צפויה לרדת עם עליית מחירי הבתים 

איגודי סחר וחברות פיננסיות צופים כי שיעורי המשכנתאות יהיו בטווח הגבוה של 5% לשנת 2025. בעוד שהריבית תואמות באופן הדוק ביותר עם תשואות משרד האוצר ל-10 שנים, הן צפויות לרדת בעקבות הורדות הריבית הצפויות של הפד החל מהחודש.

צפויות גם עליות מתונות במחירי הבתים. להלן דגימה מהתחזיות האחרונות:

גולדמן זאקס צופים כי מחירי הבתים יצמחו ב-4.4% ב-2025.

פאני מיי צופים עלייה של 3.1% בשנת 2025, בהתבסס על סקר של 100 מומחי דיור

סקר של רויטרס בקרב 30 אנליסטים של נכסים צופה עלייה חציונית במחירי הבתים של 5.4% ב-20 הערים הגדולות בארה”ב

בהתחשב בכך שהבתים כיום בחציון של 412,300 דולר, עליות מחירים של 3% או יותר עשויות להוסיף עשרות אלפי דולרים לעלות הכוללת, ועלולה לקזז את החיסכון בריבית נמוכה יותר של המשכנתא.

עם זאת, ראוי לציין כי מחסור בדיור משפיע על כל שוק נדל”ן בצורה שונה. זה יכול להשפיע על עלייה או ירידה במחירים בשנה הבאה.

“מצוקת הדיור תלויה במידה רבה במיקום”, אומר אלכס שכטמן, מנכ”ל ומייסד LBC משכנתאות. “לדוגמה, לא נראה את אותו סוג של מחסור בטקסס כפי שאנו רואים בלוס אנג’לס. לכל שוק יש את הדינמיקה שלו”.