אסטרטגיית ה-BRRRR

#יזםהשבוע אורי אלפרשטיין #פוסט2

עבורי, זו אסטרטגיה מעולה לצבור נכסים עם מעט או ללא הון עצמי ובמהירות. אני מחזיק נכסים בשתי חברות שונות: תחת חברה אחת יש יותר מ-50 דלתות עם הון עצמי של פחות מ-$100,000, ובחברה השנייה יש פחות מ-50 דלתות עם הון עצמי של $1,000,000. לדעתי, זה נתון מדהים שמוכיח שלא חייבים הרבה כסף כדי לצבור נכסים.

הנה איך אני עובד בשלושה ערוצים עיקריים:

איתור עסקאות שמתאימות ל-Buybox שלי

איתור מימון ממשקיעי חוב

איתור משקיעים

המטרה שלי היא לצבור עוד דלתות תוך שמירה על חוק ה-70%, כדי לא להשאיר הון עצמי בעסקה או לפחות להשאיר מעט הון עצמי. הכל מתחיל בעסקה, ואם לא אקנה בתים, שום דבר לא יקרה. לכן חשוב לי תמיד להיות במצב של קנייה ולעשות את ההתאמות הנכונות לכל מצב בשוק.

הקריטריונים שלי לבחירת נכסים

לאחר שהתנסיתי בקנייה של סינגלים, דופלקסים, טריפלקסים ועוד באזורי C מינוס, פיתחתי עור של פיל ומסוגלות להתמודד עם מצבים מורכבים. המודל שלי התעצב לאורך הזמן, והיום אני מתמקד בעיקר בסינגלים ב-5-6 זיפקודים קבועים באזורי C ו-B. הנכסים שאני מחפש כוללים מינימום 3 חדרי שינה ומקסימום 4, לא פחות מ-1,000 sqft ולא יותר מ-1,500 sqft. הסיבה לכך היא שאלו בתים שתמיד יש להם ביקוש גבוה ומצד שני, אינם גדולים מדי כדי לא להתמודד עם עלויות תחזוקה ותחלופה גבוהות בהמשך.

ה-ARV (ערך לאחר שיפוץ) הוא לפחות $100,000, מכיוון שקשה לקבל מימון על נכסים זולים יותר, וגם כי אני פחות אוהב לעבוד ולהסתובב באזורים אלו.

תהליך האיתור והרכישה

אני מחפש בתים שזקוקים לקוסמטיקה בלבד, אך קונה גם בתים שדורשים יותר מזה, כל עוד המספרים מתאימים לתוכנית העסקית שלי. כיום, כשסביבת הריבית גבוהה, יש פחות תחרות על כל נכס ואני מוצא את רוב העסקאות ב MLS והרבה פחות מהולסלרים, באמצעות כלים פשוטים כמו Zillow ו-Prostream. אני נותן הצעות לכל נכס שיוצא לשוק, בלי להתייחס למחיר המבוקש, אלא על סמך מה שאני יכול להציע עם המידע שיש לי באותו רגע.

אני יוצר קשר עם המתווך של הנכס ומנהל פולואפ עד שהנכס נמכר. המיקוד העיקרי שלי הוא בפולואפ. כשמוכר לבסוף מוכן למחיר שלי, רוב הקונים הפוטנציאליים כבר לא שם, ואז כשאני מזהה מוטיבציה אצל המוכר, אני שולח מישהו להעריך את השיפוץ בצורה מדויקת יותר מקרוב. ההצעות שלי תמיד הצעות חזקות אך כוללות הגנות כמו (Contingent on a walkthrough ) כדי שאוכל לסגת אם אני מחליט לא להתקדם לאחר הבדיקה. בנוסף, אני מוכן לסגור מהר ולהפקיד $5,000 שלא יוחזרו כדי לחזק את ההצעה לאחר הבדיקה.

מימון העסקאות

תמיד נחמד שיש כסף נזיל למימון עסקה טובה, אבל אי אפשר לקנות את כל קליבלנד. למדתי שיש שוק שלם של משקיעי חוב שלא מעוניינים להחזיק ישירות בנכס. הם מעדיפים לקבל תשלומים חודשיים או רבעוניים, מבלי להתמודד עם דוחות ניהול, דוחות שנתיים לרו”ח, פתיחת LLC וכל מה שקשור בניהול LLC. כל העסקאות שלי נעשות עם כל המסמכים הנדרשים. כשאני מציע עסקה, אני לא מבקש טובה אלא מציע הזדמנות עסקית, ומציג למשקיע את ההשקעה ואת התוכנית העסקית כולל הסיכונים.

כשאני לא מצליח לגייס כסף לעסקה טובה, אני משתמש ב-Hard Money או מהלסל את הנכס למשקיע שאני מכיר את ה-Buy Box שלו.

דוגמה לעסקת Cash Flow קלאסית

בספטמבר 2023, הנכס יצא לשוק במחיר של $80K. לאחר בדיקה ראשונית, הבנתי שה-ARV עומד על כ-$110K והשיפוץ הדרוש הוא קוסמטי סטנדרטי בעלות של כ-$15K. לפי הקריטריונים שלי, יכולתי לשלם עד $62K, ולכן הצעתי $60K. קיבלתי הצעה נגדית ל-$68K, אבל ויתרתי על הנכס כי הייתה למוכר הצעה טובה יותר. למרות זאת, נשארתי עם הצעה משנית (Secondary Offer).

כעבור כשבועיים, המתווך חזר אליי והודיע שהקונה הראשון ירד מהעסקה. הוא שאל אם אני מוכן לשלם $68K. הבנתי שהמוכר נמצא במצב רגשי שונה, ולכן הצעתי $65K והמוכר הסכים. לאחר ה Walkthrough, החלטתי להתקדם ורכשתי את הנכס.

פרטי העסקה: Priebe

מחיר רכישה: $65K

עלות שיפוץ: $11K

דמי שכירות: Section 8 $1,720

שמאות: $118K

מדובר בדפוס התנהגות של מוכרים שחוזר על עצמו במקרים רבים, כאשר המוכרים מתחילים במחיר גבוה מסיבה כלשהי ובכך מרחיקים קונים פוטנציאליים. מצד שני, גם הקונים הפוטנציאליים, שלרוב יהיו משקיעים, “מדפדפים” נכסים שיצאו לשוק במחיר גבוה, מכיוון שהם מניחים שהמוכר לא ירד למחיר שהם יכולים לשלם. במקרה קיצוני יותר, רכשנו נכס ב-$60,000 שיצא למרקט ב-$119,900

לסיכום, אני מרגיש שזו תקופה שבה קל יותר לאסוף נכסים מהשוק הפתוח. בנקודת הזמן הזו, Cash Flow יתאפשר יותר באזורי C, ולטווח הארוך, הדברים ישתפרו. ערך הנכסים אולי יעלה, הריבית תרד, ואז אוכל לעשות שוב Cash Out Refinance על שכירויות גבוהות יותר.

שיהיה לכולכם יום נהדר!